伟业顾问——－华润提报客户篇.ppt

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1、客户篇开发区客户认识滨海版块客户现状动态客户认识项目首开区客户定位首开区客户研究开发区客户认识滨海版块客户现状动态客户认识项目首开区客户定位首开区客户研究开发区客户认识——早期的开发区只是一个渔村，介于大连与金州、北三市之间，是人口较少的“空白地带”，产业也以单一的捕捞业为主。86年开始，该区域被划定为开发区，走上了快速发展的道路。产业的发展吸纳了大量管理类、技术类、科研类人群，短短十几年的时间，开发群人群迅速膨胀。成为产业人群的典型的“移民新区”。其后的开发区，一直处在良性的成长过程中，产业的丰富和发展，不仅带动了区域

2、经济，同时还在不断地吸纳着越来越多的产业新移民、并快速提高他们的收入水平与经济实力。使之成为具有重要影响的社会主流力量和代表。开发区的演变过程，与常规城市有所不同，即非循序渐进式，而是快速装填式。人群构成也与城市金字塔式的正态结构有本质区别。开发区发展概括开发区客户认识区域内各种面积产品的供需情况开发区客户认识60平米——5781套80—90平米——4421套90—110平米——1718套110—120平米——1719套130—140平米——2051套140—160平米——373套180—220平米——215套220平米

3、以上——63套——5000套——3219套——1212套——884套——1565套——250套——110套——53套供应消化品类从区域总体供需结构上看，开发区中间阶层的数量最大60平米左右的产品，以投资为主流，居住者也多为区域年轻白领等暂居人群，低端人群数量不多。80平米起的产品，投资的比例逐渐递减，开始以居住为主，且需求稳定；中端及中端以上人群的数量饱满。140平米以上产品，供需总量减少，顶端人群渐少，符合正态结构。客户构成模型开发区的人群结构呈典型的枣核型结构20年产业发展的积淀，汇聚了大量产业精英人群，随着大连城市

4、吸引力的加强，大量外地中高端人群涌入。支撑起开发区特有的人群结构特征——中间人群数量大，两极分化不明显。开发区客户认识中间阶层的需求，代表着社会需求的主流和方向开发区客户认识滨海版块客户现状动态客户认识项目首开区客户定位首开区客户研究开发区客户认识滨海版块客户现状动态客户认识项目首开区客户定位首开区客户研究客户篇滨海版块滨海板块客户现状碧海华庭枫澜雅筑众益阳光海岸天安海景花园北欧假日——区域可参考项目区域代表项目碧海华庭起价：4200元/平方米均价：5200元/平方米最高价：7000元/平方米建筑类别：两栋27层高层容积

5、率：8绿化率：30%开盘时间：2005-10-15入住时间：2006-10-30开发商：大连开发区泰乐房地产以东三省外地人为主，约占30%，大连人25%，开发区本地人10%，外来的开发区产业人群约占45%左右。用途上自住为主，占60%；投资占40％总体客户构成————区域可参考项目滨海板块客户现状产品主要是以舒适性一居(50-65)和三居(140-150)为主，但整体销售状况没有过大的差异性，基本说明此项目对于区域客群构成有比较完整的把握。开发区客户居多，其中包括少量东三省客户。开发区的客户主要是区域产业新移民，该户型多

6、为自住用途，简单家庭结构。同时也包括少量投资及投资兼自住的功能。100-110东三省客户占大多数，置业目的基本上是自住，同时包括渡假房的用途。基本上没有大连客户和开发区客户选择该户型200区域产业新移民及东三省客户占大多数，置业目的基本上是自住。140-150区域产业新移民及东三省客户占大多数，置业目的基本上是自住，同时包括渡假房的用途。部分大连客户也选择该户型作为渡假房。124大连及开发区客户居多、其中包括少量东三省客户。该户型主力为投资用途，投资比例约占该户型的70%左右。自住客户主要是开发区新移民的高起步单身落脚型

7、的首次置业。50-6586%8%44套200三居88%36%196套140-150平两居91%445套总计3%8%45%所占比例94%91%92%销售比例245套50-65一居16套124平两居44套供应套数100-110平一居碧海华庭——区域可参考项目滨海板块客户现状建筑形式：一栋高层板塔29层总户数：290开盘时间：2006-06以东三省外地人为主占30%，大连人15%，开发区本地人10%，外来的开发区产业人群约占35%左右。用途上自住为主，占70%；投资占30％枫澜雅筑——区域可参考项目总体客户构成——起价：47

8、80元/㎡均价：5500元/㎡最高价：6500元/㎡滨海板块客户现状20%30%87套135180三居70%10%29套129平两居60%290套总计20%10%30%所占比例50%90%70%销售比例87套40-50一居58套108-118两居29套供应套数74一居开发区新移民的较为倾向，用以纯住。另有少量大连