伟业顾问多层住宅产品研究

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1、伟业顾问多层住宅产品研究【多层产品形式建议】前提：• 本项目中低密度产品需要能够提供高品质、舒适的居住环境，并且在产品设计上应尽量使用别墅化的设计手法，提升居住品质• 在目前市场对低密度产品价值认知模糊的环境下，需要通过适度控制户型面积来保证在实现较高销售单价的条件下控制产品总价，降低风险【多层产品形式建议】成熟市场中两种主流的产品发展趋势趋势一：追求经济精巧趋势二：追求豪华舒适1.控制套面积在130-185平方米；1.套面积相对更大，一般在190-265平方米；2.存在标准层，只在局部修改，层层退台，结构成本降低；2.不存在标准层，多采用电梯入户，户内跃层，结构成本

2、相对较高；3.巧妙运用设计手段，比如挑空共享空间等在节约套面积的同时增3.户型各功能空间齐备，面积舒适，更加了户型的附加值，提升了整体接近别墅的尺度需求；居住品质；4.跃层居多，面宽更接近普通联排或双4.平层居多，大面宽（10米以上）拼别墅（10米以下），进深则相对较小进深；大；5.节约成本，一般不改造地形，地5.追求更高品质，改造地形，开挖地下下室较小或根本不做，采用地上室，考虑地下停车以满足高端客户的停车，人车混行。车位需求，人车分流。普通洋房普通洋房升级版升级版：万科：万科情景洋情景洋房房立体叠加立体叠加别墅：别墅：北京上北京上元元【多层产品形式建议】趋势一：万

3、科情景洋房•立体多点入户方式–首层可以从独立小院直接入户–首层可以从独立小院直接入户–二层可以通过室外露台直接入户–二层可以通过室外露台直接入户–三、四层通过楼梯间入户–三、四层通过楼梯间入户这种创新性的“入户方式”改变了原有的这种创新性的“入户方式”改变了原有的首层户型“多层住宅”单一、过堂式的“回家感觉”，首层户型“多层住宅”单一、过堂式的“回家感觉”，使家的归属感更强。使家的归属感更强。二层户型二层户型三层户型三层户型【多层产品形式建议】趋势一：万科情景洋房•首层情景房–首层约10平方米的情景房位于–首层约10平方米的情景房位于客厅的外部，入口的旁边，可客厅的外

4、部，入口的旁边，可用作书房、茶室、花厅、客房用作书房、茶室、花厅、客房等功能，独立情景房的设置。等功能，独立情景房的设置。–为住户预留出一块可以自由设–为住户预留出一块可以自由设计的DIY空间，给室内增加了计的DIY空间，给室内增加了情趣性与灵活性。情趣性与灵活性。【多层产品形式建议】趋势一：万科情景洋房•南向阳光大露台–根据首层“情景房”的形体，每户向阳面都是层–根据首层“情景房”的形体，每户向阳面都是层层退台的台阶状结构，让每户拥有南向的阳层退台的台阶状结构，让每户拥有南向的阳光露台光露台–露台没有顶盖区别于阳台的概念，可更多享–露台没有顶盖区别于阳台的概念，可更

5、多享受日光，使居者充分与自然情景沟通受日光，使居者充分与自然情景沟通––露台与客露台与客厅毗连厅毗连，并有，并有较大的较大的进深进深，便于安，便于安首层户型首层户型排活动排活动–半围合的设计使其拥有较强的私家感–半围合的设计使其拥有较强的私家感二层户型二层户型三层户型三层户型【多层产品形式建议】趋势一：万科情景洋房8.1米宽开间的横向客厅和餐厅，对南向阳光的获得更为有•大开间横厅8.1米宽开间的横向客厅和餐厅，对南向阳光的获得更为有利，通风更好，使客厅视野开阔，感受开阔舒适。利，通风更好，使客厅视野开阔，感受开阔舒适。首层户型首层户型【多层产品形式建议】趋势一：万科情

6、景洋房•跃层共享空间顶层的跃层户型，在8米的宽厅上方是6米高的共享空间，提升空间效果，节约面积顶层的跃层户型，在8米的宽厅上方是6米高的共享空间，提升空间效果，节约面积【多层产品形式建议】趋势一：万科情景洋房•人流与车流组织——平面分流–每个组团两侧为车行道，–每个组团两侧为车行道，中间为人行步道和组团内中间为人行步道和组团内绿化，以组团为单位进行绿化，以组团为单位进行人车分流，将车流控制在人车分流，将车流控制在组团级道路上。组团级道路上。–人车分流不彻底，区内主–人车分流不彻底，区内主要干道仍然存在人车混行要干道仍然存在人车混行问题。问题。–地上停车成本投入相对较–

7、地上停车成本投入相对较少。少。• 优点：人车混流，地上停车，成本低；• 缺点：社区整体品质下降，浪费地上土地资源，并且车位永远缺乏，必须通过物业管理协调。【多层产品形式建议】趋势二：北京上元•微坡地形通过搭台造势形成天然坡地，并植浓阴于坡地之上，A区建筑体从南往北、由西往东通过搭台造势形成天然坡地，并植浓阴于坡地之上，A区建筑体从南往北、由西往东逐层增高，后排别墅比前一排抬高1.2米，使叠拼别墅起伏错落，逐层叠加，前排楼逐层增高，后排别墅比前一排抬高1.2米，使叠拼别墅起伏错落，逐层叠加，前排楼座的屋顶花园成为后排楼座的永久景观，这样加强了每户的采光