伟业顾问-中国上海景瑞地产项目分析调查报告-152页.ppt

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1、EI中国上海景瑞地产项目尽职调查报告重庆舟山1B.A.Consulting目录一、上海城市分析1、城市简介2、城市规划3、经济及产业二、上海房地产市场宏观分析1、发展阶段2、发展周期3、宏观数据分析4、供给分析5、需求分析三、各项目分析1、嘉定区嘉城项目2、徐汇区徐汇新城3、宝山区景瑞生活广场4、虹口区上海花园城四、项目综合判断及操作建议2B.A.Consulting上海城市分析城市简介地理环境气候条件城市总体规划行政区划宏观经济数据主要产业情况及分布3B.A.Consulting城市简介上海简称沪，别称申,是中国最大的经济

2、中心城市，也是国际著名的港口城市。在中国的经济发展中具有极其重要的地位上海位于北纬31度14分，东经121度29分，地处长江三角洲前缘，北界长江，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏、浙江两省地处南北海岸线中心，长江三角洲东缘，长江由此入海，交通便利，腹地宽阔，地理位置优越，是一个良好的江海港口。4B.A.Consulting地理环境上海位于北纬31度14分，东经121度29分，地处太平洋西岸，亚洲大陆东沿，长江三角洲前缘，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏、浙江两省，北界长江入海口，长江与东海在此连接。上海全市面积6340.5平方公里，

3、占全国总面积的0.06%，南北长约120公里，东西宽约100公里。其中区域面积5299.29平方公里，县域面积1041.21平方公里。上海地区河湖众多，水网密布，水资源丰富，是著名的江南水乡，境内水域面积697平方公里，相当于全市总面积的11%。上海境内除西南部有少数丘陵山脉外，全为坦荡低平的平原，是长江三角洲冲积平原的一部分，平均海拔高度为4米左右。5B.A.Consulting气候条件上海属北亚热带季风性气候，四季分明，日照充分，雨量充沛；上海气候温和湿润，春秋较短，冬夏较长；全年50%左右的雨量集中在5至9月的汛期，汛期有

4、春雨、梅雨、秋雨三个雨期。6B.A.Consulting城市总体规划城市性质：我国重要的经济中心和航运中心，国家历史文化名城，并将逐步建成社会主义现代化国际大都市，国际经济、金融、贸易、航运中心之一。规模：到2020年，上海人口规模预测全市实际居住人口为1600万左右，其中非农人口1360万，城市化水平达到85%，全市城镇建设用地规模约1500平方千米。其中中心城规划人口约800万，城市建设用地控制在外环线以内667平方米范围。发展目标：城市的发展目标到2020年，把上海初步建成国际经济、金融、贸易、航运中心之一，基本确立上海国

5、际经济中心城市的地位。7B.A.Consulting城市总体布局城市的发展方向：拓展沿江沿海发展空间，形成滨水城镇和产业发展带，继续推进浦东新区功能开发，重点建设新城和中心镇，完善城镇体系，把崇明岛作为21世纪上海可持续发展的重要战略空间。市域空间布局结构：按照城乡一体、协调发展的方针，以中心城为主体，形成“多轴、多层、多核”的市域空间布局结构。“多轴”是由沪宁发展轴、沪杭发展轴、滨江沿海发展轴组成，也是长江三角洲城市带的重要组成部分。“多层”是指中心、新城、中心镇、一般镇所和构成的市域城镇体系及中心村五个层次。“多核”主要由中

6、心城和11个新城组成。产业布局分为三个层次第一层次：城市内环线以内的地区，以发展第三产业为重点，适当保留都市型工业；第二层次：城市内外环线之间的地区，以发展高科技、高增值、无污染的工业为重点，调整、整治和完善现有工业区；第三层次：城市外环线以外的地区，以发展第一产业和第二产业为重点，提高经济规模和集约化水平，集中建设市级工业区，积极发展现代化农业和郊区旅游业。中心城8B.A.Consulting行政区划上海市辖有18个市辖区和1个县；市辖区：浦东新区、徐汇、长宁、普陀、闸北、虹口、杨浦、黄浦、卢湾、静安、宝山、闵行、嘉定、金山、

7、松江、青浦、南汇、奉贤；县：崇明县9B.A.Consulting宏观经济数据截至2006年，上海GDP连续保持十五年两位数，国民经济增长保持稳定，2006年GDP首破万亿。GDP总量与年增长率固定资产投资额保持增长态势，但增幅回落，投资结构进一步优化。2006年全年完成全社会固定资产投资总额3925.09亿元，比上年增长10.8%，增幅比上年回落4个百分点。其中建设改造投资2246.93亿元，增长13.2%。全社会固定资产投资总额与增长10B.A.Consulting宏观经济数据居民家庭人均可支配收入及消费支出城市及农村居民家庭

8、人均收入水平持续提高。居民总储蓄额居民储蓄持续增加。至2006年末，全市居民储蓄存款余额9480.28亿元，当年新增1068亿元。11B.A.Consulting宏观经济数据居民居住质量不断提高。至2006年，城镇居民人均住房使用面积22平方米，比上年末增加0.