物业管理理论与实务 教学课件 作者 胡伯龙 杨韬 第9章 房屋附属设备设施维修养护管理.ppt

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1、第9章房屋附属设备设施维修养护管理学习目标本章要求了解房屋附属设备设施维修养护的目的，熟悉房屋附属设备设施的种类和用途，掌握房屋设备设施的保养和维修制度；能够进行房屋设备设施的保养工作和维修管理工作；了解特种设备的含义，熟悉特种设备的安全管理规定；熟悉住宅小区智能化系统的组成，能够对智能化小区的附属设备设施进行运行管理及维修管理工作。一、房屋附属设备设施概述（一）房屋附属设备设施维修养护的目的房屋附属设备设施维修养护管理主要是通过正确合理的使用，有效的养护，正常的维修，保证物业设备设施处于良好的工作状态，

2、尽量避免其使用价值的下降。在保证和提高各种设备设施功能的同时，最大限度地发挥其综合效益。（二）房屋附属设备设施的种类房屋附属设备设施主要由以下几个系统组成：给排水系统给水设备、排水设备、房屋卫生设备、消防设备、房屋热水供应设备电器工程系统供电设备设施、物业的弱电设备、房屋的电梯设备、电气照明设备供暖、空调、通风系统采暖设备、空调设备、通风设备燃气设备系统包括燃气灶、燃气表、燃气管道、天然气管网等二、房屋附属设备设施养护管理（一）建立房屋附属设备设施日常管理及养护制度1、制定房屋设备设施养护管理制度2、房屋

3、设备的三级保养制度日常维护保养、一级保养、二级保养3、设备的预防性计划维修保养制度4、对共用设备设施的定期巡视检查制度典型案例张老太住在某花园的7#楼，据她诉称，某天晚上，她到天台上去收被单，当从天台下至6楼时，楼道里的灯怎么也不亮，眼前一片漆黑，她只好摸索着下楼，结果不慎从楼梯上摔下，造成两只手小臂骨折，其中右臂粉碎性骨折，左眼挫伤并伴有脑震荡。老太太认为，自己之所以被严重摔伤，是因为楼道灯不亮造成的，而该物业小区的物业服务企业对小区的公共设施没有进行及时的管理和维护，最终导致自己身体严重受伤，身心受到

4、巨大伤害，物业服务企业理应承担赔偿责任，遂一纸诉状将物业服务企业告上法庭要求赔偿。案例分析在物业管理过程中，物业服务企业管理物业的基础是委托授权，在接受委托后，应实施物业管理行为，遵守物业服务合同的约定，行使权利、履行义务。本案中物业服务企业没有及时对小区的楼道电灯进行更换，未尽到相应的管理和维护义务，最终导致张老太身体严重受伤，身心受到伤害，依据《物业管理条例》第三十六条的规定，物业服务企业负有保证小区楼道内的路灯处于正常使用状态的法定义务，法院判决被告未履行管理义务，致使原告摔伤，依法应承担张老太相应

5、的损失。（二）房屋附属设备设施养护制度的实施根据各类设备设施的维修养护计划，分期、分项下达给相关班组。班组长委派使用人员或维修人员实施。其工作流程如下图所示。监督检查。由班组长负责监督设备操作人员每日填写设备巡检记录，并对责任房屋内的设备进行定期巡查，每月根据设备运行、维修、养护、异常变化等情况填写当月设备巡检报告。是是按预定养护计划设备养护过程中是否需要退出服务开始养护工作清洁表面及机内灰尘、润滑轴承等机件紧固各接线端子检查是否泄漏、过热、异味填写保养记录表并存档由客服部通知受影响的用户检查原因维修否否

6、三、房屋附属设备设施维修管理（一）房屋附属设备设施维修的分类和特点1、房屋附属设备设施维修的分类根据设备的完损状况，可分为以下几种：零星维修工程、中修工程、大修工程、设备更新和技术改造。2、房屋附属设备设施维修的特点维修成本高维修技术要求高随机性与计划性相结合、集中维修与分散维修相结合（二）房屋附属设备设施的维修制度巡检制分工负责制季度和年度安全检查制维修报告制度维修工程的审批制度（三）房屋附属设备设施的维修及故障处理程序1．设备的日常维修程序客户向管理处报修，值班人员要立即填写客户报修记录表值班人员通知

7、维修班组前来领取维修单，维修班组长指派维修人员去维修地点维修人员应严格执行服务公约，上门维修时，应先出示工作牌。查看现场后，按规定标准报价，经客户同意后进行维修维修完成后，维修人员应请用户试用或检查合格后在维修单上签名确认。维修单一式三份，维修部门、客户、公司财务处各保留一份。2、房屋设备设施的故障处理程序一般故障总经理工程部门经理技术负责人提出方案及措施维修班组故障点值班人员使用单位抢修重大故障影响运行现场督导检查配合（四）房屋附属设备设施的维修管理内容1．给水系统的管理一般规定每半年对给水管道进行一次

8、定期检查维护防止冰冻防止管壁产生冷凝水水池（箱）的定期清洗和消毒水泵房的管理（四）房屋附属设备设施的维修管理内容2．排水系统管道的管理防止管道阻塞设置清扫口设置检查口查漏补漏保养（四）房屋附属设备设施的维修管理内容3．供暖系统的管理供暖运行期间的维护非供暖期的维护管理4、空调系统的管理空调系统的运行空调设备设施的日常养护工作5、供电系统的管理供电系统的运行使用管理供电系统的日常养护6．电梯系统的管理电梯设备的使用管理电梯设备的