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时间:2020-03-09
《物业管理理论与实务 教学课件 作者 胡伯龙 杨韬 第4章 居住性物业管理.ppt》由会员上传分享,免费在线阅读,更多相关内容在教育资源-天天文库。
1、第4章居住性物业管理学习目标通过本章的学习,要了解居住性物业的类型,以及各自的特点。掌握住宅小区物业、高级公寓、别墅物业的管理内容及要求。了解住宅小区物业管理服务质量标准的内容。主要内容住宅小区管理高级公寓管理别墅的物业管理一、住宅小区物业管理(一)住宅小区的构成及特点1、住宅小区的构成(一)住宅小区的构成及特点2、居住小区的分类居住区小区组团户数(户)10000-160003000-5000300-1000人口(人)30000-5000010000-150001000-3000(一)住宅小区的构成及特点3、住宅小区的特点(二)住宅小区管理的内容典
2、型案例湖滨小区是一个普通住宅小区,这里的居民多是回迁户。由于居民构成比较复杂,给物业服务公司带来的工作难度比较大。某日,1号楼几名业主一起到物业服务企业反映说:2单元4楼401室业主在阳台上自建鸽棚养了十几只鸽子,弄得鸽屎、鸽毛满天飞,邻居们不敢开窗,不敢晾晒衣物,在自行沟通未果的情况下,找到了物业服务企业。物业服务企业接到投诉后,考虑到情况比较特殊(因业主已经自行沟通且未达成协议),于是主管找来相关人员商量了解决办法:由负责该楼的物业管理人员前去沟通,表明业主的意见及物业服务企业的建议并向该业主宣传了《城市新建住宅小区管理办法》、《城市市容和环境
3、卫生管理条例》的有关规定,让他意识到这是妨碍其他人正常生活的行为,是不允许的。与此同时,物业服务企业找来业主委员会委员前去协调,由于同为业主,避免了冲突,沟通比较方便。开始这名业主并不接受调解,认为在自家养鸽子,不关别人的事。物业管理人员不怕麻烦,多次找到业主进行协商,经过几个回合,这名业主终于认识到自己的行为不妥,并接受了物业服务企业的建议——将鸽子送给了农村亲戚,既保住了鸽子,又还给了小区居民一个清洁的环境。案例分析住宅小区的物业管理是各类物业管理中最为烦琐的,它涉及到百姓的日常生活,如果工作不到位,既得不到当事人的理解,又受小区其他业主的埋怨
4、,使物业管理工作处于被动。在上述案例中,401业主的做法明显不妥,但要使其改正,还真需要物业管理人员动动脑筋,本案例中所采用的办法较好,在和当事人沟通的同时,要求业主委员会出面协调,并将国家或地区相应的规定讲给当事人,同时提出合理的建议,只要方法得当,以理服人,一般业主是会接受的。(三)住宅小区物业管理服务质量标准与考评住宅小区物业管理服务质量标准目前,我国住宅小区物业管理的服务质量标准主要有两类,一类是2000年5月25日建设部以建住房物[2000]第008号文发布的《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》,目前为我国住宅类物业服务质量的最高标
5、准(见表4-2);另一类是2004年1月9日公布的由中国物业管理协会制订的《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》二、高级公寓的物业管理(一)高级公寓的含义和特点1、含义:高级公寓是指那些可以容纳多个单元,配套的附属设备设施完善、功能齐全的建筑,每个单元内设有卧室、起居室、浴室、卫生间和厨房等。2、特点:主要有三:档次高,配套设施完善服务对象特殊客户服务需求高(二)高级公寓管理服务的要求典型案例孙某是一外企白领,在金顶公寓租用一套单元。由于其工作忙经常工作到很晚回家,发现公寓的保安存在问题:外来人员很容易进入,闭路监控处于瘫痪状态。于是,孙某联
6、系几名业主找到物业服务企业反映情况,但未见物业服务企业有任何动静。几天后,公寓内发生一起案件:一名业主在家中遭遇抢劫致伤并损失了部分贵重物品。事后,该业主将物业服务企业告到法庭,认为由于物业服务企业的疏于管理,造成其受害,要求追究物业服务企业责任并赔偿损失。法庭经过调查,犯罪嫌疑人是冒充煤气公司工作人员以检修管道为由,进入被害人家中,导致业主受到伤害并损失了部分物品。据此,法庭判决物业服务企业没有履行安全保卫义务,应当承担相应违约责任。案例分析本案例中物业服务企业存在明显的管理漏洞。在业主有反映的情况下,还未加整改,导致业主受伤害。试想,如果物业服
7、务企业的门卫制度完善,对外来人员严格执行出入登记制度,或者监控系统正常工作,这一事故就会避免。物业服务企业应该重视日常物业管理中安全保卫工作,因为保安工作最容易出现问题,同时出现问题就是大问题,轻者是损失财产,重者危及生命安全。作为物业服务企业,一定要按照物业服务合同的约定履行相应的义务:如门卫实施24小时的保安、巡逻制度等,给业主一个安全舒适的生活环境。三、别墅的物业管理(一)别墅的含义别墅指的是那些建造在郊区或风景园区内的房屋建筑,用来居住、休闲度假、避暑等。一般为带有庭院的独立建筑或联体建筑,多为二层楼房。在居住性物业中,别墅的档次最高,主要
8、服务对象是经济上相对富裕的事业成功人士。(二)别墅的特点(三)别墅物业管理服务的要求
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