XXXX0906河间香缇漫步项目全案策划报告.ppt

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1、全案策划报告香堤漫步LakeForestbankfirstpeople湖滨·林畔·至上人家汇丰行地产投资机构2010年9月“开篇”一登场，疑惑随之出现了：项目案名为何定为“香缇漫步”？又为何推广定位为“湖滨·林畔·至上人家”？这种定位从何而来？是否能与项目自身质素完美融合呢？若想了解其中详情，敬请深入报告，细细品读！面对这片土地，我们不得不深思引子未来一定时期内，河间房地产市场状况如何？深思1土地供应日益激增单位：亩从表格中可看出，河间市土地供应量逐年增加，2009年土地供给量约为60万㎡，随着城市建设的推进，

2、2011年土地供给量将会持续增加，预计2011年全年土地供给量将达到85万㎡。住房需求难以饱和单位：万平方米由图表可见，近三年以来河间市土地供应量逐渐增加，住房需求虽有所下降，但总体市场呈现供小于求的态势，市场空间还很大。根据调研，2010年河间市住宅供给面积约为139万㎡。目前约80%的体量（约111万㎡）已得到去化，预计到2010年底可去化90%以上。可以说，2010年河间整个市场是处于求大于供的状态下的，目前的市场供应仍旧不能满足人们正常的居住需求。随着土地供应量的逐年增加，预计到2011年，整个房地产

3、市场将出现供需两旺的态势，市场前景较为乐观。小结：河间房地产市场逆势而上，前景乐观河间居民经济实力如何，能否支付高档楼盘消费？深思2冀中腹地，展翅腾飞的河间经济河间市地处冀中平原腹地，盛产多种粮棉瓜果。工业产品化工、纺织、电缆均较突出。近年来，河间已形成了以电线电缆、保温材料、汽车配件、建材、花卉、餐具为主的六大支柱产业，被国家有关部门命名为“中国电线电缆生产基地”。地方经济得以迅猛发展，全市生产总值年年飙高。单位：亿元从表格中可看出河间市经济发展迅速。全市生产总值平均每年以10%的速度增长；城乡居民收入以每年10

4、%和8%的速度增长。由此预计河间市2010年-2011年仍将保持此增长速度，人民可支配收入继续增加，具备购置高档住所的实力。城市居民收入芝麻开花节节高小结：居民收入稳中有升，高档楼盘消费压力较低根据如上分析，河间市城市居民，有了六大支柱产业的支撑，有了稳中有升的经济收入的支撑，势必会产生一定数量的富裕阶层，由此，高档楼盘的消费客群随之产生，消费压力极大降低。按照开发企业要求，项目是否具备打造高质素楼盘的潜质？深思3项目外部质素分析发展主轴区域，承载巨擘前景本案地处城区东南，隶属发展主方向；项目地块形状规

5、则，地势平坦；南海公园和瀛海公园，双园环绕；新华大街和南城墙路织成便利交通；东侧成熟小区林立，配套齐全。小结：外部质素优越，具备打造高档楼盘的条件14栋18层高层建筑，至简北欧风格，咖灰色调，挺拔里面，彰显贵族气质；35%绿化率，超大楼间距，蜿蜒水系，点睛湖泊，交错小桥……秀丽景观设计，推窗见景，畅享鲜氧，高档社区优雅气质自然流露。河间唯一的会所设计，独有的SPA享受，专属层峰人士的圈层生活。项目内部质素分析小结：内部质素优越，具备打造高档楼盘的潜质对于：河间房地产市场逆势而上，市场前景乐观日益腾飞的经济、不断增加的

6、收入及较低的高档楼盘消费压力项目内外部独具的打造高档楼盘的优越质素我们：不能丧失良好的市场机遇；不能浪费这片土地一分一毫的价值；不能打击河间人购房的热情；应该实现这片土地的最大价值，让这片土地光彩重生！结论：走高单价高总价高附加值的高档楼盘路线！如何实现高单价高总价高附加值的高档楼盘路线？也即如何完成项目“价值疑惑价值认同价值提升”的渗透过程？核心问题古之欲明明德于天下者，先治其国，欲治其国者，先齐其家；欲齐其家者，先修其身；欲修其身者，先正其心。礼记·大学思路第一部分：正心——发展理念第二部分：修身——产品定位第

7、三部分：齐家——客群定位第四部分：治平——营销攻略正心——发展理念第一部分发展理念，是一个项目的终极目标，也是一个地产职业经理人操盘的最终目的。项目的发展理念，不可凭空想象，随意确定，亦不可盲目攀高，不切实际。本项目的发展理念，将通过深入分析河间市各楼盘详情而制定出。河间市在售项目一览图天昕·太阳城御府江南蓝岸世家福瀛门恒泰丽景天润园世纪阳光·国际城华府家园本案竞争格局天昕太阳城位置：新华南路与南城墙大街交叉口东南角开发商：沧州万盛房地产开发有限公司规模：总建筑面积近10万平米，14栋，11栋多层，3栋高层工程进度：

8、尾房基本封顶，后期1栋高层，户型：以129平米三室两厅两卫，136平米三室两厅两卫的户型为主力户型，目前此项目已经进入尾盘销售期，没有优惠活动。特点：以“新城市，新生活”为推广思路，以六大价值，三大卖点为推广主线，采用虚实结合的营销推广思路，以营造区域价值为主，小区三大卖点为辅，从大环境出发，给客户在心理上营造良好的区域形象。御府江南位置：河间