郑州缇香丽都地产项目整合营销策划报告

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1、解构&先〃构想一个醇味法国风情社区的建构缇香丽都整合营销策划报告上海智旭&联旭整合营销机构021-62700798目录CONTENT1问题思考2市场分析3客户定位4产品定位5规划设计建议6推广策略7营销策略8推广费用预算9视觉表现问题思考我们的经验性追问和思考是与对手抗衡？是与对手合作？是差异化竞争？是同质化竞争？是提升板块？是比附名盘？独占细分客源抢占相同客源内涵拉动市场市场拒绝跟风与对手竞合，共享资源，多方共赢我们的经验性追问和思考是产品营销？是概念营销？是产品创新？是产品同质化？是价值提升？是名不符实？产品胜出市场

2、市场淹没产品价值引导消费者消费者拒绝空乏产品主义概念营销我们的经验性追问和思考新楼新做，旧楼不变？新楼新做，旧楼改造？拉高整体品质，整体品质一般，新楼增加层数，旧楼户型变拉动旧楼去化旧楼存在抗性？旧楼减少层数？化？新旧相融相生新旧互相牵制地标建筑，超高变大创新形态，性价比楼盘变小降低品质精品地标建筑，臻品创新名宅我们的经验性追问和思考利用、挖掘资源？塑造、提升价值？规避地段相整合优势资源？解决占地小、容积解决产品整体对劣势？率高？品质？修炼产品内功项目品质、配套建筑、园林创新硬件、软件兼备与资源互动以内补外，内外互融，创

3、新克服劣势，产品提升价值他山之石可以攻玉—上海联洋国际社区上海目前最大的中高档住宅社区地处浦东开发轴线中心，毗邻世纪公园，与杨高路、罗山路等多条交通大动脉相接；社区规划人口:60,000人；占地189.4万平方米，总建筑面积294.61平方米，毛容积率1.53。依靠大型公园绿地，以人为本，生态为核心的高品质大型中高档住宅规划区，以人为本、生态型为核心要素的新生活方式社区。他山之石可以攻玉—上海联洋国际社区特征一借景润色，强势出击毗邻140公顷的上海世纪公园，地理位臵——唯一性他山之石可以攻玉—上海联洋国际社区配套名称配套

4、内容SHOPPINGMALL商铺、酒店式公寓、文娱影视小厅、游艺宫、室内溜冰特征二统一规划，集中配套商业中心银行、中餐厅、黎家信形象设计中心、西式快餐馆、TOPS超市、意大利商品展示中心实现了商住分离，把各个街坊变成了纯进才中学寄宿制教育住宅，达到社区配套资源的有效整合，联洋俱乐部高尔夫、健身中心、娱乐中心实现小区的动静分离。医疗福利中心保健咨询、治疗、老年康复中心天主教堂礼拜、弥撒东方幼儿园幼儿教育集社区的地域中心，活动中心，消费中心，集散中心和管理中心为一体的社区配套中心。“邻里中心”总建筑面积14.68万平方米他山

5、之石可以攻玉—上海联洋国际社区特征三一次批租，分散开发土地开发序列A——B——C——D土地受让单位-上海联洋土地发展有限公司开发公司－上实集团、天安集团、仁恒房产等大型企业既能能分散开发资金及难度，又从管理上分而治之他山之石可以攻玉—上海联洋国际社区社区营销推广思路营造国际级的人居文化罗丹<思想者>凯撒<大拇指>新型生态居住社区世纪公园集中绿化毗邻世纪公园凯撒《大拇指》通过软广告推广联洋8848足球队冠名罗丹《思想者》本项目面对的四大主要矛盾板块配套优越，相对而言本项目周边环境较差与高档次社区的矛盾整合香格里拉大酒店、北

6、面地块以及本项目，统一规划建设，将本项目打造成东风路天明路交汇处绿荫广场核心区、与建业森林半岛比肩的楼盘本项目面对的四大主要矛盾本项目占地面积小与高容积率的矛盾利用建筑形态、建筑层高的变化，建筑的排布、360度泛景观、立体化、融入型、体验式景观主题设计，提升整体环境品质。本项目面对的四大主要矛盾1号楼、2号楼烂尾现状与高档次、高品质社区的矛盾将1号楼、2号楼改建为整个项目超高性价最高、价值最大的楼栋。本项目面对的四大主要矛盾香格里拉大酒店、北面地块规划、本项目商业配套的匹配矛盾整合香格里拉大酒店、北面地块以及本项目，统一

7、规划建设配套，以花园情景式主题洋房商铺和通透式底铺，为项目品质和品位提供强力支撑，为今后的差异化经营打好基础。我们如何做（5W1H模式）植根市场寻找客户（WHO&WHY）面对市场和客户，定位产品（WHAT&WHY）营造产品、实施推广和销售（HOW&WHY）整合渠道沟通客户（WHERE&WHY）合理安排操盘节奏（WHEN&WHY）我们如何做（SWOT模式）S分析W分析O分析T分析SWOT策策策策略略略略SSSTWWOWO策OTT策策略策策策略略略略略SSSSWWWWOOOOTTTT策策策策战略略略略略我们如何做（OK模式）

8、智旭“头脑风暴”价格区位板地块现状水景资源块特殊因素总占地面积总建筑面积市场定位策划本项目花园面积户型产品类型单套面积X决策基础板块分析容积率宏观大环境市场分析一、认识郑州二、认识金水三、认识市场四、认识对手市场分析—认识郑州城市关键词——交通枢纽城市郑州是铁路、公路、航空、邮电通信兼具的综合性重要交通通讯枢纽城市陇