新编房地产法 教学课件 作者 吴访非 主编第十一章.ppt

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1、第十一章涉外房地产法律制度第一章房地产法概述第一节房地产、房地产业、房地产市场第二节房地产法的概念、调整对象第三节房地产法的渊源和体系第四节房地产法的基本原则第五节我国城镇住房制度改革与房地产立法复习思考题第一节涉外房地产概述一、涉外房地产法的概念和形式（一）涉外房地产法的概念涉外房地产法，有广义和狭义的区分。广义的涉外房地产法，是指含有涉外因素的房地产。所谓涉外因素，是指在房地产法律关系中，其主体、内容、客体三要素具有国际的因素。狭义的涉外房地产法，是指房地产法律关系的客体——房屋、土地等位于我国

2、境内，而主体具有涉外因素。涉外房地产法具体包括以下几种基本情况：1、房地产法律关系主体的一方或各方是外国人（指具有外国国籍的自然人或法人）,外国国籍的自然人或法人购买或承租我国境内的房地产活动。2、房地产法律关系的客体位于国外；例如我国的法人、其他组织和自然人在外国投资开发房地产经营活动。3、房地产法律关系的内容与外国发生联系，即产生、变更或消灭房地产权利义务的法律事实发生在国外。例如，我国大型房地产开发建设项目在国际市场上的招投标。（二）涉外房地产法的形式1、外商投资企业在中国境内开发、经营、销售

3、、使用、管理或所有的房地产。外商投资企业是指依照中国法律、在中国境内登记成立，并受中国法律调整的外国人以私人直接投资方式独立设立或参与设立的各类企业的总称，包括中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业。2、外国公司、企业、其他组织或个人在中国境内开发、利用、经营、管理或所有的房地产。3、外国人在中国境内的私有房屋。二、发展涉外房地产应当遵循的原则发展涉外房地产应当遵循的原则，是指涉外房地产企业、个人在我国从事房地产的开发、经营、管理、交易所应遵守的基本准则。这些原则对涉外房地产业的各个方面和全过

4、程均具有普遍的指导意义，反映了涉外房地产的本质特征，也是我们处理涉外房地产法律关系应当遵循的基本准则。（一）国家主权原则（二）土地有偿使用原则（三）平等互利原则（四）保护当事人合法利益原则三、涉外房地产的法律调整（一）调整方法1、间接调整方法间接调整方法，就是在有关的国内法或国际条约中，指出用哪一国家的法律来确定某种房地产法律关系中当事人的权利义务，而不是直接规定当事人的权利义务。2、直接调整方法直接调整方法与间接调整方法不同，它直接规定当事人的权利与义务。这种规范我们称之为实体规范。（二）调整涉外

5、房地产的法律规范调整涉外房地产关系的法律规范有国际惯例、冲突规范和国内实体法。1、国际惯例——国家财产豁免权2、冲突规范——物之所在地法（三）国内实体法调整涉外房地产关系的实体法，主要是国内立法。我国有关房地产的立法，除少数特别注明不适用于涉外房地产关系的外，如《中华人民共和国土地管理法》，均适用于涉外房地产法律关系第二节涉外房地产开发一、一般涉外房地产开发一般涉外房地产开发，是指外商在依法取得土地使用权后从事一般性的土地开发、基础设施或房屋建设，并从事房地产转让、出租、抵押等经营活动。二、外商投资

6、开发经营成片土地外商投资开发经营成片土地，是指外商在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性开发建设，平整场地，建设给排水、供电、供热、道路交通、通讯等公用设施，形成工业用地和其他建设用地条件，然后转让土地使用权，经营公用事业或者进而建设通用工业厂房以及相配套的生产和生活服务设施等地面建筑物，或对这些地面建筑物从事转让或出租的经营活动。（一）外商投资开发经营成片土地的特点土地成片开发是综合利用外资的重要途径，通过向外商提供有优惠条件的投资环境，带动基础设施开发，吸引外商投资举办先进技术企业

7、和产品出口企业，发展外向型经济。外商投资开发经营成片土地具有以下几个特点。1、以项目带动开发2、以优惠价格求得综合效益3、行政管理和商务管理相分离（二）外商投资开发经营成片土地法律制度的主要内容1、外商开发经营成片土地的主要内容外商开发经营成片土地的主要内容，一是土地的综合性开发，转让土地使用权；二是地面建筑物的转让或出租经营2、外商投资开发经营成片土地的条件（1）外商成片开发土地应确定明确的开发目标，应有明确意向的土地开发后的建设项目。外商投资开发成片土地，应当防止外商炒地皮的行为，项目的立项、审

8、批、建设，均应严格把关，杜绝损害国家利益的行为。(2）吸收外商投资进行成片土地开发的，应由市、县人民政府组织编制成片开发项目建议书或初步可行性研究报告。(3）开发企业应与政府签订国有土地使用权出让合同，依法取得开发区域的国有土地使用权。(4）开发企业应编制成片开发规划或者可行性研究报告，明确规定开发建设的总目标和分期目标，实施开发的具体内容和要求，以及开发后土地利用方案等。可行性研究报告经市、县人民政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府审批。第三节外商投资企业用地一