探析房地产土地容积率对房产价格影响因素.doc

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1、探析房地产土地容积率对房产价格影响因素【摘要】土地是不可再生资源，在城市用地日趋紧张的情况下，可供城镇建设使用的土地资源越来越少，这就使得房地产开发商必须重视对土地价值的估算问题。本文主要研究了房地产开发的成分和费用组成，然后从土地容积率的角度分析了对房产价格的影响因素。【关键词】房地产；土地容积率；房产价格一、引言容积率(PlotRatio/VolumeFraction),又称建筑面积毛密度。它是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与总地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容

2、积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。容积率既可以更加准确地衡量地价水平，又能够呈现出地价的变化趋势。其中对房产价格的影响主要表现在容积率大小对房产价格的影响、不同的用途对房产价格影响不同、同一区域不同容积率对房产价格的影响。二、土地容积率对房产价格影响的方法研究土地容积率主要城市用地上允许修建的建筑总面积和地块面积的比值，根据《容积率指标计算规则》

3、中的有关规定，土地容积率的计算公式为：容积率二地块上总建筑面积/地块面积。在城市建设过程中土地容积率对房产价格有着十分重要的影响，能够真正的反映出土地利用强度。对城市区域内同一个地块而言，容积率的大小直接决定了建筑面积，容积率越高、建筑面积越大，同时说明了土地利用的强度越大。在商品经济的大环境下，商品房的价格和容积率呈现正比关系，但是由于我国实际国情的影响，决定了城市建设土地的使用必须同时满足综合经济效益和社会发展的需要，因此土地容积率与房产价格的影响并非仅仅是单纯的正比关系。在对土地容积率与房产价格关系的研究过程中

4、，最常用的是德尔菲法和样本点分析法。其中德尔菲法(DelphiMethod),主要是采用背对背的通信方式征询专家小组成员的预测意见，经过若干次的讨论，使专家小组的预测意见趋于集中，最后做出符合市场未来发挥趋势的预测结论。由于德尔菲法比较适合在定性分析上具有明显优势，但是在土地容积率对房产价格影响的定量分析法方面有明显的不足。所谓样本点分析法，主要是指人们把对各种随机现象的观察或实验称之为随机实验，而把随机实验的一切可能结果的全体称为样本空间，其中实验的每个结果就表示为样本点。样本点分析是对土地容积率和房产价格之间的变

5、化数据进行统计，然后再根据统计结果找出两者之间的函数关系。采用样本点分析方法可以通过回归方程计算出土地容积率和房产价格的影响幅度，有效地弥补了样本点选取不充分的缺陷，因此具有较强的实用性和参考价值，比较适合土地容积率对房产价格的影响研究。具体研究方法包括在所调查的区域内收集足够的样本点，并且在这些样本点中筛选出满足研究需求的样本，分别以土地容积率和房产价格为横坐标和纵坐标，得到土地容积率和房产价格之前的离散点分布图，然后根据分布图拟合出数学函数，然后以此为依据找出土地容积率和房产价格之间的关系。三、土地容积率对房产价

6、格的影响因素房产价格的影响因素有很多，主要有地价水平、基础设施的建设水平，建筑物结构、周围的生态环境以及容积率等。本文主要从土地容积率的角度分析对房产价格的影响因素，因此在具体研究过程中，提出了除土地容积率以外的各种客观因素对房产价格造成的影响。以下就对房地产土地容积率对房产价格的影响因素进行简要分析：（一）不同的用途，土地容积率对房产价格的影响即使在同一个城市里，不同的用途，容积率对房产价格的影响也具有较大的差异。城市用地具体分类包括工业、住宅、商业用地，其中工业用地大都分布在城市郊区，因此容积率对房产价格的影响非

7、常小，住宅用地对于区域位置的敏感度要大于工业用地，而商业用地每平方米的造价是相同的，但建筑物在销售或者出租时，售价和租金根建筑物的层数和用途有很大关系。对商业用地来说，容积率越大，土地单价越高。建筑物楼层越高，楼面地价越低。（二）同一区域不同土地容积率对房产价格的影响在城市建设用地当中，同一区域不同容积率对房产价格的影响不同。因为在同一个区域内的地块，房产价格会随着容积率的变化而变化。对于同一区域的地块，应该将房产价格平均分摊到每平米建筑面积进行核算，也只有这样才能够如实反映出同一区域不同地块的价格情况。但是在我们实

8、际生活中，楼面地价往往比土地单价更能够反映出房产价格的水平。（三）土地容积率大小对房产价格的影响容积率大小直接影响着房产价格。在城市里，尤其是城市中心地段，由于地理位置的优越，再加上土地交易量的限制，增加了这些区域地块竞争的激烈程度，房产价格也会因此而提高。在现如今，土地成本不断上涨的驱使下，只有做足容积率才能确保房地产商获得更多的经济剩余。（