中原重庆泽科·港城国际营销策略.ppt

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1、[泽科·港城国际]2012年度营销策略重庆中原地产·事业五部年度策略提纲2012年度目标与任务外部环境研判内部环境研判2012年度营销总体战略2012年度营销执行策略2012年度目标与任务Part1物业类型可售套数(套)可售建面（平方米）认购套数(套)认购金额（万元）高层8997789888843939洋房1221742411512810总计1021953221003567492012年度项目销售目标物业类型签约套数(套)签约建面（平方米）签约金额（万元）回款金额（万元）高层799692423954553585洋房1041478011529总计9038

2、40225107453585——2012年可售套数1021套，可售建筑面积95322㎡；计划实现认购1003套，认购总金额56749万元；完成签约套数903套；最终实现53585万元回款。数据来源：由泽科提供表：2012年可售货量及认购目标表：2012年签约目标及回款目标2012年度项目营销任务1.销售绝对成功——必须完成前述目标，即需在3月份之前基本完成2011年度剩余货量的消化；顺利完成5月和7月的两次高层推售，以及10月的洋房推售。高层需在9月份之前基本去化完毕。11月底之前基本去化洋房目标。2.项目销售从单一业态向综合业态，由低端业态向高端业态

3、发展转型——2011，高层；2012，高层、洋房；2013，高层、洋房、别墅。。。。。。项目需要从2012年开始在工程、销售模式、项目品牌建设等诸多方面开始准备。2012年度项目营销任务3.项目品牌需要再进一步——2011年，市场的压力使我们的项目品牌建设受到一定的影响；但全年的销售，也验证了前期品牌建设的成果；面对更加复杂的市场以及项目不断的深入发展，品牌的建设必须迎难而上，2012年全面超越对手。4.销售价格必须力争提升——高端物业溢价的客观需要；项目整体价值的合理体现；2012，必须为后续物业价值的体现奠定价格基础。外部环境研判Part2重庆20

4、11年房地产市场分析报告.pdf重庆2011年土地市场分析报告.pdf重庆楼市2011年12月至2012年上半年走势预测分析.docx2011-2012年度重庆房地产市场分析供应方面：供大于求长期存在，尤其是上半年，存量+上半年推售量将进一步增加供需矛盾；控价出货将是众多开发商的第一选择；需求方面：需求会得到一定的释放，但其释放的量与时间受制于银行政策的稳定性和政府优惠政策的出台时间、力度等众多因素；金融政策方面：会有灰色操作空间，但有很大的不可预期性；需谨慎对待；成交价格方面：在供需矛盾尚未解决的前提下，价格仅能趋稳，难以出现大的反弹；2011-20

5、12年度重庆房地产市场分析反弹？不存在大的反弹，2012年仍将在艰难中度过依然是全国最旺的房地产市场再次提速的城市建设两江新区大发展的一年两江新区主官易人、十大城市开发片区大部分位于两江新区、中央公园片区成为重点之一、大力推进房地产开发列入今年两江新区五大任务等；区域城市建设初露峥嵘；2012年度重庆之机会2012年度营销战略外部环境结论拥有两江新区的重庆，无疑在2012年将继续自己的特殊性；这也为房地产市场带来更多的机会点；城市的改变正是我们需要的。但2011年的经验也告诉我们，财政和货币政策才是影响房地产市场的根本。因此，综合以上外部环境因素，20

6、12年，利用城市机会提升项目附加值，促进项目品牌建设，为项目后续发展奠定基础十分重要；但同时，销售政策的接地气，切忌盲目追高也十分重要。总之，求发展、控风险将是2012营销战略决策之基础。内部环境研判Part32011-12-14++泽科港城国际2011年年度总结.pptx2011年度项目总结2011年项目发展中存在问题1.项目形象在一年以内三度变更，延续性较差，对大盘的持续建立不利。2.受市场影响，线上推广集中强调产品等单一卖点诉求，品牌价值高度及品牌感召力未能得到直接提升。3.推售量集中在下半年，工程与营销的配合相对偏弱。同时，由于客观因素，年底导

7、致客户大量流失，造成客户对项目认可度的降低，形成了一定范围的不利影响。2011年项目发展中存在问题4.受市场直接影响，渠道侧重于线下推广，线下又仅仅集中在本区域，因此，项目影响范围集中在渝北片区，对外区域辐射力不足，客户构成单一，局限性逐步暴露——外区辐射力偏弱，客户构成单一，成为项目后续发展的瓶颈；5.项目位于两江新区发展核心，2010年两江新区热度较高，但2011年整体热度降低——2011年区域热度降低，对于新区发展初期中的项目本身也有一定影响。2012年推售时间及产品分析开盘时间开售楼栋开售套数物业形态2012.5.1933#地H1248套33F

8、高层2012.7.2132#地7#楼192套25F高层2012.10.1933#地M1/2/9