郑州写字楼凯利国际中心营销提报.ppt

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1、凯利国际中心沟通稿一、郑州写字楼发展历程二、郑州写字楼产品特征分析三、区域竞品场分析四、本项目问题研判及下一步推售策略目录一、郑州写字楼发展历程二、郑州写字楼产品特征分析三、区域竞品场分析四、本项目问题研判及下一步推售策略目录写字楼发展历程：近年来快速发展，开发项目迅速增加，已形成较为集中的商务办公区域起步阶段萌芽阶段1997年前2000年前2004年前探索阶段2008年前发展阶段理惠商务、亚达大厦、银河大厦、科瑞大厦、石桥饭店、明星大厦经纬大厦、未来大厦、裕达国贸、金博大商务中心、安华大厦融丰花苑、江山智能大厦、日月星城

2、、绿洲花园信息大厦、联合中心、顺弛第一国际、绿地世纪峰、鑫苑•金融广场、楷林大厦阶段时期代表项目特征规模小，设备简陋、户型单一；租赁为主，无收费标准，价格混乱；物业管理水平低下以高层建筑为主；出现通信、网络等现代化设计；经营方式以租赁为主；建筑结构可灵活分割，物业管理水平有所提升。SOHO类的商住楼陆续供应；户型、配套更加科学、齐全；投资型客户明显增多；省直行政区及其周边区域和郑东新区CBD逐渐形成主要商务办公区域专业写字楼开始吸引实力型客户；竞争使开发商增加停车、电梯等配套的投入，但物业管理水平仍处于较粗放水平；2008

3、年后发展阶段裕鸿国际、曼哈顿广场、建业置业广场、方圆创世综合性、多功能、复合型形式的项目为主，专业开发水平进一步提升，企业总部向标杆项目的聚集效应进一步明显；郑东新区CBD迅速崛起；郑州写字楼市场经历完整发展阶段，市场对写字楼物业认识到位，鉴别能力较强；写字楼市场格局逐渐明晰，形成省直（经三路-农业路）、郑东新区CBD两大主流办公区域；写字楼物业开发水平稳步提升，但物业管理服务水平仍处于相对滞后的阶段；2011年至今写字楼功能又一完善、建筑用材更加考究，郑东新区新客站商圈目前正在形成汇艺大厦、升龙广场、绿地之窗、绿地中央广

4、场、建正东方中心等郑州写字楼发展历程写字楼格局分布：老商务区依托老城区核心地段，经规划引导形成新的龙头集聚区CBD；高铁开通后的高铁站版版块、未来将产生龙子湖、副CBD中心、二七新城等新的写字楼聚集地区划板块特征金水区经三-农业路得益于省直机关聚集，较早发展，区域配套成熟、商务氛围浓厚、品质尚可、租售情况较好，以大中型企业、单位为主。代表项目：鑫苑金融广场、省汇中心、国际企业中心、苏荷中心金水东依托大型综合体，交通便利、商务配套完善、机构集中，户型较大、品质尚可、销售较好但入驻率较低，多大中型企业。代表项目：升龙环球广场、

5、曼哈顿金融中心；郑东新区CBD规划推动快速崛起的中央商务区，当前最热门的标杆区域，中高端云集，租售价领军市场，销售较好但入住率较低，多为国内外知名企业总部和办事处。代表项目：千玺广场、绿地峰会、河南国际商会大厦新站规划引导的商务办公集聚区，品质好，商务配套尚不健全，大面积为主，销售价格高，国内外大中型企业为主。代表项目：汇艺大厦、升龙广场、绿地之窗、绿地中央广场、建正东方中心等管城区紫荆与商圈相成，交通便利、配套成熟，形象设施较落后，小面积产品为主，多小型企业，未来供应以旧改项目为主。代表项目：兴达国贸、裕鸿国际、金成国贸

6、中原区碧沙区域行政商务功能减弱，存量不大，未来供应主要依托城中村改造的城市综合体，以中小面积产品为主，多中小型企业。代表项目：中原万达广场，西园国际广场二七区运河规划引导的商贸物流办公区域，依托旧改项目，档次多元、产品丰富。代表项目：航海路沿线在建：升龙联合广场、升龙金中环；二七运河规划项目紫荆板块副CBD板块二七新城板块经三板块郑州写字楼市场格局金水东板块高铁站站板块成熟板块规划板块碧沙板块龙子湖板块郑州写字楼发展历程写字楼格局分布：郑州整个甲A级写字楼的分布主要集中在东区，老城区受规划限制，目前甲A写字楼项目较少且不集

7、中，主要集中在郑东新区CBD版块、金水东路版块、高铁站版块。郑州写字楼发展历程郑州写字楼发展历程从2009-2013年7月份郑州写字楼投放35726套，投放量为5666487㎡，成交28415套，成交面积为3977745㎡；2013年1-7月份成交均价为11115元／㎡；剩余库存7311套，存量为1688742㎡，按照2013年前七个月的月均去化量来算，需要去化13个月的时间。郑州写字楼发展历程从2009-2013年7月份郑东新区写字楼投放39649套，投放量3790563㎡，成交215904套，成交面积为2143750㎡

8、；2013年1-7月份成交均价为12240元／㎡；剩余库存3745套，存量为1646813㎡，按照2013年前七个月的去化量来算，需要去化30个月的时间，郑东新区写字楼严重供大于求。郑州写字楼发展历程房地产市场回暖，写字楼价格上涨郑州市区主城区住宅限购，投资客户转向商业写字楼，、绿地千玺广场、绿地中心、