苏州工业园区别墅市场分析研究汇报.doc

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1、苏州工业园区不墅市场分析报告一、宏观环境(一)、苏州房地产市场相关政策分析l政策调控执行力度逐渐加大国务院、建设部等多部委在2006年5月出台国六条及其15条细则调控住房的供应结构、房价和投资投机性需求后，并针对外资准入、土地操纵等出台诸多相关的政策，表明政府对房地产行业调控的力度明显加大。当年的房地产调控中对住房供应结构提出了具体的70/90标准，关于90平米以下住房作出的比例硬性规定，使得开发商不得不作出被动的适应。在开发商迎合市场作出的主动调整和响应政策作出的被动适应两相作用下，小户型成为以后

2、市场主流差不多是板上钉钉的事实。以2006年全年的楼市销售形势为依据，同样也讲明了这一点。这一年当中，小户型频频亮相、屡屡热销。国六条和国十五条的导向确实是重点进展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型一般商品住房，接着抑制房地产的投资和投机性需求。37/372006年5月30日国土资源部下发“关于当前进一步从严土地治理的紧急知”，规定从5月31日起，各地将停止审批不墅类供地和办理相关用地手续，对联排不墅、低密度花园等类不墅项目的审批也要进一步操纵。自从不墅禁令被国土部门三令五申后，对不墅市场的以

3、后走势的讨论就从未停息过。不墅用地首次进入禁止用地项目目录，市场一度可能不墅会因奇货可居而进一步激发增值潜力。在市场供应量不再增加的情况下，不墅价格有所上涨，而现在市民“买涨不买跌”的心理表现得尤为明显。　　2007年1月16日，国家税务总局又公布了《关于房地产开发企业土地增值税清算治理有关问题的通知》，宣布全国各地从2007年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算。那个条例的颁布旨在规范房地产行业利润，而非单纯的打压调控，但无疑是给房地产开发商“沉重的一击”，从总体来看，土地增值税的征收对利润

4、率较高的项目，如不墅、公寓等高档房的阻碍比较大。谈“税”色变的不仅是开发商，同时，不墅炒家也开始遭受冲击。l政策效果呈现37/37从当前房地产形势来看，政府的调控效应尽管有所体现，但房价上涨趋势以及房地产行业诸多不合理问题并没有得到有效操纵，国务院更是组织多部委赴全国检查房地产调控落实情况和调控效果，并进行第二次全国土地市场检查，相信今后会进一步加大政策调控的执行力度，假如房价上涨的势头不能得到有效遏制，则进一步的调控政策出台可能性就比较大。今后的住房供应结构将接着调整，一般住房和经济适用房供应将增

5、多，不墅等高端住房的投资和供给将受到限制。土地治理更加严格，土地增量供应操纵更严，土地成本将提高，这也将加剧关于存量土地的竞争。增量土地资源的供给紧缩，将会促使房地产行业更加注重对存量土地资源的整合，对量土地的竞争也将加剧。关于房地产开发企业来讲，土地成本的提高、竞争的激烈，导致大量小型房地产商开始退出这一行业，而随着调控深入，这一趋势将变得更加明显。使得市场更加制度化、规范化、透明化和市场化，房地产行业“强者恒强”的局面将得到进一步的体现，行业集中度也将进一步提高。（二）、园区经济指数2006年全

6、区实现地区生产总值680亿元，比2005年增长19%；工业总产值2100亿元，增长26%；地点一般预算收入52.5亿元，增长26%；固定资产投资390亿元，增长11%；进出口总额50037/37亿美元，其中出口251亿美元，分不增长23%和31%；新增注册外资38亿美元，实际利用外资16亿美元，在较高平台上接着稳步增长。城镇职工和农村居民收入分不超过3万元和1.18万元，比开发之初均增长5倍左右。l面积、人口苏州工业园区原行政辖区面积260平方公里，于06年又东扩10平方公里，现为270平方公里。其

7、中，中新合作区规划面积80平方公里，规划居住人口50万。l规划建设1、园区总体规划37/37园37/37园区行政区域规划面积260平方公里，下辖四个镇，总人口23万中，中新合作开发区规划面积70平方公里。园区规划的“中心思想”确实是以人为本，园区功能用地布局轴向布局形式为主，其区域功能分割特不清晰，脉络清晰。商业用地居其核心，其两边是生活居住用地，再外围为工业用地。　2、分区规划园区规划以制造一个能与苏州现有都市完美结合，具有良好的居住和工作环境、高效、洁净的现代化园区为目标。规划结构突出贯穿河西新

8、区一苏州古城——37/37园区一、二、三区中心的轴线处理，土地使用依照明确的功能加以划分，轴线及其两侧的条形地带布置居住及其三个商业中心，清洁的高新技术为主导的轻型工业围绕商业中心和居住邻区，使工作地点和必要设施靠近居住。3.进展模式依照由西向东推进的建设分期，园区将进展成三个独特的实体：37/37第一区：首期开发8平方公里，紧靠苏州古城，将建成一个以工商业为主体、包括金融业和旅游业的中心区。地段为新式和现代化的工商业中心，为整个园区乃至苏州市服务，拥有平衡的居住和工