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1、苏州别墅市场研究第一部分：苏州的背景资料一、地理概况苏州市位于长江三角洲屮部、江苏省南部。东临上海，南接浙江,西傍无锡，北依长江。全市总面积8488平方公里，现辖沧浪、平江、金阊、虎丘、吴中、相城、苏州工业园区、苏州新区等8个区和常熟、张家港、太仓、昆山、吴江5个县级市，总人口578万人。境内河流纵横，湖泊众多，京杭运河贯通南北，望虞河、娄江、太浦河等连接东西，太湖、阳澄湖、昆承湖、淀山湖镶嵌其间。二、人文历史苏州是全国重点旅游城市，古城座落在水网之中，街道依河而建,水陆并行；建筑临水而造，前巷后河，形成“小桥、流水、人家”的独特风貌。集建筑、山水、花木、雕刻、书画等于
2、一体的苏州园林，是人类文明的魄宝奇葩，拙政园和留园被列入屮国四大名园。苏州既有园林之美，又有山水之胜。寺观名刹，遍布城乡；文物古迹，交相辉映。灵岩、天平、洞庭、东山、西山、邓尉、虞山、玉山等处，都是天然的风景胜地。三、苏州市经济状况及发展趋势（以2005年为例）1.苏州市经济高速增长2005年苏州市国民经济延续04年高增长的势头，首次突破4000亿元，全年实现地区生产总值4026.52亿元，比上年增长14%,远高于全国9.5%的增长速度。1.固定资产投资规模扩大2005年苏州全社会固定资产投资完成1870.14亿元，再创历年新高，比上年增长20.3%,增速在2004年增
3、长10.4%的基础上呈平稳态势。具体现在：从全年各月看，投资累计增速年初较高，达26.7%,3月起逐月回稳,特别是下半年投资增幅基木在20%左右稳定运行。从近年走势看,2001、2002、2003年投资增速较高，分别达29.4%、43.9%和73.3%,2004年中央针对部分行业过热现象,从土地、信贷等方而相继出台了一系列调控措施，投资速度明显冋落。因此，2005年与2004年比增速提升10个百分点。从城市比较看，苏州全社会固定资产投资在省内总量保持第一、增速位居第八，总量比第二的南京市多467亿元、比第三的无锡市多535亿元，增速低于全省平均水平近8个百分点，低于增速
4、较高的盐城、南通近15个百分点，稍高于无锡市(19.8%)、南京市(16.7%)；在全国20个重点城市中，苏州总量第四、增速居中，上海市3500多亿元、增长14.8%,北京市2800多亿元、增长11.8%,重庆市2006多亿元、增长23.7%o2.房地产投资占苏州市生产总值与固定资产投资的比重均有上升2005年，全市完成房地产投资420亿元，同比增长25.6%,04年虽然政府陆续出台了一系列宏观政策进行调控，但苏州市房地产开发投资依然呈现上扬的趋势。2005年房地产投资占苏州市地区生产总值的比重为10.4%,而这一比例高于全国。四：同策观点地理位置、人文自然环境和经济发
5、展环境的优越性将持续是苏州地产行业红火发展的几把利剑。经历了2005年地产行业的打压年,2006年作为复舒的第一个年头，居民持有资金的积累和大家对房产的理性认识，2006年己预示着将是一个新的地产年。第二部分：近期有关别墅的国家政策一、政策措施（一）国土部：将准确界定别墅标准，对其用地进行严格限制。政策详细:国土资源部土地利用司副司长李海洋在央视《经济信息联播》中表示，独门独户独院、占地面积相当大、容积率非常低的住宅,今后可能要纳入别墅范围加以严禁。现在的低密度住宅，要纳入到高档住宅或高档公寓的范围内，要对其用地进行严格限制。同时表示，冃前部分城市郊区的联排、双拼别墅以
6、及TOWN-HOUSE项冃，并不属于别墅，应划入高档住宅的范围，并称对这类住宅用地，要进行严格限制。（二）国税总局：房产预售收入所得税上调5%o政策详细:《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（31号文），做出了两点调整：一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率；二是按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%•非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20%,地及地级市的城区和郊区不得低于15%,其他地区不
7、得低于10%O（三）建设部：个人住房公积金利率上调0.18个百分点，住房公积金存款利率保持不变。政策详细:根据建设部下发的通知规定，从今年5月9号起，上调各档次个人住房公积金贷款利率0.18个百分点，即5年（含）以下贷款由现行年利率3.96%调整为4.14%；5年以上贷款市现行年利率4.41%调整为4.59%。住房公积金存款利率保持不变。调整后，5年期以上住房公积金贷款利率4.59%与5年期以上个人商业性住房贷款的基准利率6.39%,相差为1.8个百分点。而调整前二者相差1.71个百分点。以一万元20年的公积金贷款升息后月还款额由62.7
