苏州中腾项目别墅市场研展报告.doc

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1、...中腾项目别墅市场研展报告中腾项目经过数次调整之后，明确了打造具有本土特色的江南精品别墅。由此，我们对别墅市场的展开了进一步研究，结合目前房地产市场及别墅市场的变化，对以往进行的江南特色别墅调研作出阶段性总结；对高档别墅的发展趋势作出预判；从市场角度出发，提出我司对中腾项目建议和意见，希望从市场的反馈中强化规划理念，突出产品优势，为项目树立顶级别墅形象将来项目推广预埋管线，寻找本项目产品等方面在市场上的机会点，为项目的顺利发展打下良好的基础。一、本次研究的目的与重点1、别墅市场的现状及未来一年发展趋势预判2、高档别墅市场动态，中腾项目的重点竞争个案分析及竞争态势

2、的预判；3、对中式别墅的阶段性总结及市场认同度的客观反映；从市场角度寻求项目的机会点二、研究的思路与方法（一）研究围的界定鉴于本项目的高端性质和产品的特殊性，本次市场研究围主要锁定在市区的纯别墅社区，其中又侧重于西部太湖旅游度假区及周边西部市场；聚焦于西部市场总价在500万以上的几个高档别墅项目，具体研究围如下：1、市区纯别墅社区2、侧重于高档别墅（总价500万以上）3、中式别墅.......从市场竞争的角度来看，主要从价格、区域、别墅风格等方面进行分析，认清市场竞争态势及发展趋势。在此需要指出的是，别墅风格本不应成为竞争的主要的因素，但从近年来别墅市场发展的趋势来

3、看，随着具有本土建筑、文化传承色彩的中式别墅走俏及文化消费的趋势，具有江南民居特色的中式别墅在别墅物业的开发中尽显回归主流的趋势，故在此对中式别墅的发展进行阶段性总结。由于本项目在价格和客户方面最主要的竞争来自太湖及周遍区域，因此本次研究的重点以木渎、太湖旅游度假区、西山等区域在售和待售的别墅物业为主。（二）研究方法与资料来源1、研究方法u有针对性地、有重点地进行研究，不求大而全，空而泛；尽量做到有的放矢；u横向比较（竞争区域）与纵向分析（现状与趋势）相结合；u定性（中式别墅）分析与定量（价格）分析并重；u研究注重延续性，后期继续跟进；2、资料来源主要是通过实地考察

4、、及网络搜集等多种调研手段获取项目基础资料，在获取新入市项目信息的同时，对以往项目信息进行了及时的更新整理，确保对项目在一段时间的持续性关注，更能客观反映市场及项目的发展变化，并据此对趋势进行预判，提出我方观点，并希望从中能带来有利于项目发展的影响和启发。主要资源来源如下：u太湖等区域实地考察获取的一手信息u搜房网相关信息u日报品牌传媒工作室交流获取的二手信息u江南文化及江南特色楼盘调研报告u区域别墅市场调研报告u中腾项目总体定位报告.......三、别墅市场分析1、——滋生高档别墅的肥沃土壤成全观点：建筑融于环境，环境凸现建筑，只有二者有机的统一和协调，才能体现出

5、别墅的艺术韵味，在当今房地产发展日趋成熟的嗣后，优越的环境往往是别墅最大的升值空间，同时也是凸现别墅风格的最佳载体。“让建筑成为景观的点缀”，这是佘山月湖山庄的开发理念，从一个侧面反映了目前市场上别墅开发的一种理念，也是别墅对景观重视的突出体现。当今别墅价值的体现，一方面依靠产品的创新设计，另一方面则主要依靠优越的自然景观和人文景观提升项目的价值。尤其是自然景观资源的利用，已经成为高档别墅物业不可或缺的重要因素，从某种意义上来看，高档别墅如果离开了优越的自然景观资源，那就无所谓高档了。从项目所处区域来看，自然条件相当优越。东山、西山是离项目较近且较为丰富的自然资源，

6、如能整合其中与项目较为切合的资源，势必形成一股强力的冲击波，震撼整个别墅市场。【西山】西山因太湖而妩媚多姿，太湖因西山而丰富多彩。山峦起伏，奇石嶙峋，峰回路转，曲径通幽，自古就形成了以地带景，以景抒情的八大美景和七大名胜。主要景点有石公山，太湖大桥，林屋洞，罗汉寺，太湖梅园等。【东山】东山，是东洞庭山的简称，以花果丛林、山水名胜、明清建筑著称，东山气候宜人，物产丰富，是名闻江南的鱼米之乡和花果山。主要景点有陆巷古村、雕花楼、紫金庵、三山岛、雨花胜境。成全建议：从项目地块出发，充分利用部自然资源，可将部较好的景观资源加以梳理和提炼，作为销售语言在将来的市场推广加以展示

7、。此外，太湖自然资源、旅游资源丰富，整合太湖周边资源，将有利于项目品质的提升。.......2、别墅区域市场简析成全观点：2500年历史的白发，具有深厚的文化底蕴，优越的人文自然景观，在别墅第三次浪潮的到来之后，别墅的影响在逐渐向华东（尤其是）及全国蔓延。碧波荡漾的太湖、物产丰富的阳澄湖、颇具新都市景观的金鸡湖等区域，都具备了建造高档别墅的绝佳环境，并在此基础上形成了三大别墅区域——木渎、太湖、园区（金鸡湖区域），其他别墅项目散落于古城区、相城区的别墅市场格局。而这样的格局正随着太湖旅游度假区的大力开发而产生倾斜，未来一年的别墅市场硝烟将弥漫在太湖上空，太湖区域