临沂温州大厦项目营销策划报告.ppt

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1、临沂温州大厦（暂名）营销推广策划报告呈报：山东瑞联房地产开发有限公司董事会编制：温州大厦项目组日期：贰零壹壹年壹月贰拾日1目标任务目标任务及目标任务分解目标任务项目营销目标的制定目标意味着——什么？？？财务目标形象目标销售目标实现项目都市休闲综合体之形象，成为区域新坐标实现较高的价格，品牌和利润的双赢。短期内树立项目形象，积累客户，2011年实现项目总体量60%销售任务。2011年目标任务分解目标销售目标：2011年计划销售商业50%，公寓40%预计资金回笼23400万元设定：2011年公寓计划销售40%，销售面积约为12000㎡，套数为200套（户均面积60㎡）,其中开

2、盘销售30%，年底销售至40%；（12000×均价4500=5400万元）2011年商业销售目标50%，销售面积为15000㎡，（含地下一层商业）其中开盘销售30%，年底销售至50%（15000×均价12000=18000万元）为确保销售目标的完成，目标分解采取先紧后松排布；以上进度计划根据工程节点与实际销售情况随时调整,如前一批单位销售理想,可即时就推出二批单位。整体销售目标计划销售阶段首批单位二批单位合计月份91011121234567891011推售楼栋商业部分、西地块公寓商业部分、东地块公寓推量公寓230套公寓270套500上门量20002002001001001

3、002003005003502503005003502005650储客目标500606030303060801501007090130100501540销量目标1202020101010202550352530453520475累计120140160170180190210235285320345375420455475/累计销售率24%28%32%34%36%38%42%47%57%64%69%75%84%91%95%95%2营销策略推售策略价格初步定位客户策略媒体策略营销策略推售策略推盘原则——限量推售限量推售优势——发展商操作弹性空间大，增加“随行就市”的灵活度。由

4、于各批产品均有差异化，能够形成不同的比价体系，而客户无法就各批产品相互比较，各批可根据当时的市场状况分别定价，以应对波动的市场变化。限量推售关键词——→“东西地块分别推售”→“推出量与客户量匹配”→“做好加推策略”→“产品好坏搭配”推售策略：限量推售推盘原则——限量推售分批推售，小量加推，便于短时间内根据市场情况变化进行策略及价格调整，将风险降到最低，或将赢利扩大到最大化；分批推售，可制造稀缺景象，吸引市场及客户关注；分批推售，便于促进难点户型的及时消化与各户型的均匀消化。项目推售节奏一批：项目商业部分及西地块公寓；二批：项目商业部分持续销售，加推东地块公寓；一批推售二批

5、推售价格初步定位定价前提------项目入市时机界定本项目预见动工时间:2011年5月一期推售时间预计:2011年9月建议入市时间:2011年9月价格预估——定位过程动态价格=静态比准价+溢价空间市场比较，确定权重，加权平均外部：溢价因数内部：溢价因数市场增涨溢价规划利好溢价营销溢价产品创新溢价品牌溢价目前阶段可根据市场增长平均走势、产品领先溢价和营销创新溢价来估计本项目的溢价空间项目销售价格制定策略因数项目项目权重规模交通配套产品品牌区位景观总分产品优劣系数实现均价（元/㎡）均价合成10%10%15%25%10%20%10%蓝湾国际25％971298998.151.15

6、4200912中福SOHO25％681087968.351.0144001093银座中心25％981298968.851.1255001221富力湾25%571097988.951.0448001156本项目100%671087787.91——4245根据与各楼盘分因数权重打分，可以得出项目的市场静态比准价格为：4245元/㎡价格预估——动态溢价：溢价因子预计2010年上半年项目推出市场，通过溢价整合住宅动态均价预估：4670—5094元/㎡市场静态比准价格4245元/㎡溢价因数理想溢价最低溢价空间自然溢价（按1年时间计算）4245*10%4245*5%产品展示溢价424

7、5*6%4245*3%营销创新/品牌信誉4245*4%4245*2%本项目可实现动态价格5094元/㎡4670元/㎡确保产品展示的高度标准、展示时间与营销节点的配合，是提高客户价格预期、确保价格溢价实现的最关键因数！销售价格的上行是可以预见的住宅价格的未来趋势预判2期3期6期4600500047005100销售价格4期470051001期5期480044004500490047005100关键词：平开高走前提：1、基于临沂市住宅市场的自然溢价；2、基于项目的成熟度的提升；3、基于产品类型的变化及升级；2011201220132