昆明某酒店式公寓项目产品建议及营销策划报告.ppt

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1、酒店式产品建议及营销策划报告经济走势简单分析经济稳固快速增长，为房地产行业提供良好的基础对未来经济和收入的乐观预期、通胀加剧，居民消费强烈，国庆期间多项消费数据创新高。通胀加剧放大房屋投资保值作用，近期房地产火爆成交，2010年7、8、9月CIP同比分别达3.3%、3.5%、3.6%连创新高，已超过3%的警戒线。人民币升值幅度逐月增达，10月人民币对美元汇率突破6.65大关，作为国内主要投资产品之一的房地产，受此影响成交量在9、10月放大。近期经济小结：国民经济快速增长，民众经济和收入增加，同时受通胀加剧、人民币

2、升值等影响，房地产市场近期异常火爆，成交量、成交价格大幅上涨。短期内经济形式不会发生大的改变，未来1-2年内房地产作为抗通胀产品将受到市场的追捧，尤其是投资性产品（小户型、公寓）及商业将成为主流。2010-2011年国家宏观调控政策分析收紧房贷：银行已全面执行，多次置业和投资需求受限最大，部分首置需求置业门槛提高。暂停第三套房贷款、暂停不能提供一年以上纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民购房贷款、首套首付30%，基准利率由7,5折提高至8.5折；二套房首付50%，基准利率1.1倍。房产税，改革试点更加明朗，预计20

3、10年3月左右出台。5月31日国务院同意发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》。《意见》指出，出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革。房产商会会长称房产税试点或于明年3月前出台房产税最快年底出台税率0.6%首套房将免征税限购令，成为地方调控的杀手锏，但二线城市，尤其是省内专州县市执行会不明朗。但当一线城市房价快速增长是，限购令执行力度会进一步加大，更严厉的调控政策将会出台。2010年房地产市场调控主要政策表时间概要要点10.20调整房地产契税个人所得税优惠政策建筑面积144平方米（套内面积12

4、0平方米）以上的住宅，按3%征收契税；建筑面积小于144平方米（含）的住宅，按1.5%征收契税；个人购买90平方米及以下普通住房，且属家庭首套房的，契税按1%收取。10.20个人住房公积金贷款利率调整五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。五年期以下（含五年）从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。9.29“国五条”各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；

5、对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。04.17暂停发放第三套房贷（“国十条”）实行更为严格的差别化住房信贷政策，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高；增项目营销目标分解品牌目标：作为豪嘉地产进入西双版纳开发的第一个项目，项目的成功将会为公司在西双版纳

6、后续项目奠定良好的基石，因此项目必须做到既赚钱又赚名，打造产品标杆和价格标杆。销售目标：项目回款总额5000万，8个月实现90%的销售。价格目标：创造区域价格新高，超越区域均价，实现利润最大化住宅毛坯房实收均价3000元/平方米商铺实收均价6500元/平方米本项目用地属性界定商业用地住宅用地使用年限40年70转移户口不能能交易税费初次购买或者转让时的契税按照3%收取1.5%按揭方式不能申请公积金贷款；首付50%；贷款年限10年能申请公积金贷款，首付30%，贷款年限30年日常生活成本水、电采取商用价格比住宅价格高相

7、对较低使用年到期续期提前1年申请续期，交纳土地出让金自动续期，不需要交纳任何费用限购令不受影响第三套不能贷款或不能购买建设成本设计喷淋等消防设施增加成本低于商业用地土地出让金高低本项目建议：昆明近期将出台限购令，2011年1月1日执行，作为住宅第三套不能贷款或不能购买，作为投资性住宅将是政府调控的重点，后续可能还会有更严厉的政策出台，而商业性用地将受到的影响小，故本项目建议用地属性界定为商业住宅用地。本项目产品属性界定商务公寓酒店式公寓精装修小户型普通住宅市场供给少少多最多市场需求小大大大区位要求（中心）高高低

8、最低回报率最高高低最低销售速度快快最快慢溢价能力最高高高低市场风险最高高低最低本区域竞争小小小大购买客户投资客投资客、高管白领、投资客自住客户档次形象高高高最低产品格局最低配置厅、卫厅、卫厅、卫、厨厅、卫、室、厨功能办公居住、办公居住、办公居住与项目契合度低高最高高综合考虑本项目区位、竞争情况、销售速度、溢价能力、市场风险等因素建议本项目产品适宜做带厨房的精装修小户型项目