东方威尼斯二期投资分析报告.doc

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1、东方威尼斯二期投资分析报告一、项目所在地―――宁波简介2二、宁波市房地产市场分析51、宁波土地市场分析52、宁波房地产市场分析6三、项目前景预测121、项目基本情况122、项目优劣势分析123、项目前景分析14四、项目市场规划建议15一、项目所在地―――宁波简介宁波简称"甬"，位于我国海岸线中段，浙江宁绍平原东端，即东经120°55'至122°16'，北纬28°51'至30°33'。下辖六区、两个县级市、两个县，总人口552.7万人，其中市区人口210.5万人。宁波是全国著名的港口城市、国家历史文化名城、国家旅游城市、国家卫生城市等。宁波东有舟山群岛为天然屏障，北濒杭州湾，西接绍兴市的嵊县、

2、新昌、上虞，南临三门湾，并与台州的三门、天台相连。全市总面积9365平方公里，其中市区面积为1033平方公里。宁波是具有7000年历史的“河姆渡文化”的发祥地，“河姆渡文化”被认定为江南新石器时代最悠久丰富的文明遗迹之一，其在人类文明史地位实不可替代。唐宋以来，一直是我国重要的对外贸易口岸，早在隋唐时代，宁波已经成为全国主要农业经济区和三大贸易区之一，到了元明时期，宁波与现代的广州、扬州并列为全国三大港口之一，被誉为是“海上丝绸之路”的起点和通道。宁波地杰人灵，人文荟萃，东晋和北宋末年，黄河流域居民两次南迁，经济文化渐趋繁荣，至明臻为鼎盛，唐至清宁波共中进士2432人，其中状元12人，到了近

3、代，宁波涌现出了一大批全国一流乃至闻名世界的学者、科学家、艺术家，如翁文灏、童第周、沙孟海、周信芳、潘天寿等人，均成就斐然。在中国科学院、中国工程院院士中，宁波籍的占了69位。改革开放后，宁波经济日新月异，据统计，2004年国内生产总值由1997年的897亿元增加到2004年的2158.04亿元，比2003年增长15.5%，位列15个副省级城市第六位，增长速度为近7年以来最高。“二、三、一”产业格局稳固。第一产业实现增加值123.50亿元，比上年增长5.0%；第二产业1230.21亿元，增长16.6%；第三产业804.33亿元，增长15.8%。三次产业比重分别为5.7%、57.0%和37.3

4、%，其中第三产业比重比上年提高0.5个百分点。三次产业对经济增长的贡献率分别为2.1%、60.4%和37.5%。全市完成财政一般预算收入288.3亿元，其中：中央财政收入136.6亿元，同口径比上年增长19.1%；完成地方财政收入151.7亿元，增长29%。按出口退税机制改革前口径计算，全市财政一般预算收入为400.96亿元，比上年增长23.4%。一般预算支出215.9亿元，增长19.8%。第三产业进入新的发展阶段，2004年全年实现社会消费品零售总额595.63亿元，比上年增长14.2%，与上年相比上升1.5个百分点。城镇居民人均消费性支出11283元，同比增长7.8％；农村居民人均生活消

5、费支出6102元，增长17.5％；2004年全市旅游创汇1.53亿美元，增长53.3%；年末金融机构本外币存款余额达到3230.68亿元，比年初增加466.32亿元。其中城乡居民人民币储蓄存款余额为1262.89亿元，比年初增加139.69亿元。对外经济保持较好增长。2004年全年进出口总额261.13亿美元，比上年增长38.8%，其中出口166.90亿美元，增长38.2%，进口94.23亿美元，增长39.9%。实际利用外商投资21.03亿美元，比2003年同期增长22%。总量在居15个副省级城市第7位，增速居15个副省级城市第10位。2004年市区居民人均可支配收入15882元，比上年增长

6、11.2%，位列全国37大城市第5位，15个副省级城市的第三位；人均消费性支出11283元，增长7.8%，位居15个副省级城市的第三位；市区居民恩格尔系数36.99%；全市农村居民人均纯收入7018元，增长12.8%，其中生活消费支出6102元，增长17.5%。2005年1—2月份完成社会消费品零售总额114.9亿元,同比增长14.5%，其中当月完成销售额5.72亿元，同比增长22.5%，春节的节日效应明显。按行业分批发零售贸易业实现零售额98.1亿元,同比增长14.9％，餐饮业实现零售额16.2亿元,同比增长12.9％。城市居民收入和消费方面，1—2月份，累计城市居民人均可支配收入4078

7、元，同比增长10.4%，城市居民人均消费支出1987元，同比下降9%，其中服务性消费同比下降10%。 一、宁波市房地产市场分析1、宁波土地市场分析2004年，宁波市四区共成交土地面积2211405平方米。从土地性质来看，其中居住用地面积1618144平方米，约占总成交面积的73.17%，其他性质用地593261平方米，占26.83%；从区域土地成交量来看，海曙区、江东区、江北区、鄞州区土地成交量分别为8765