东方工业园二期产业定位分析报告

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1、东方工业园二期产业定位分析报告——烟台东恒房地产开发有限公司——报告目录第一部分地块研究3一、地理位置3二、地形地貌4三、用地指标5四、区域环境5五、交通条件6六、用地条件分析研究7七、项目SWOT分析7第二部分产业定位分析12一、项目定位12二、产品定位15第三部分烟台家居建材市场研究16一、总体市场特征及分析16二、烟台家居建材市场现状16三、项目周边未来发展趋势17附件一：建材零售市场分类及特点18附件二：烟台市家居建材市场一览19第一部分地块研究一、地理位置本项目地块位于烟台开发区建成区西部，206国道南侧，岗嵛村西南

2、，东邻青龙山，三面环路，南邻厦门大街，东侧为规划路，距离烟台火车站17公里，距离开发区政府5.8公里。东方工业园二期二、地形地貌本项目地块呈不规则多边形。整体地势坡度较大，平均坡度接近4%，落差较大。三、用地指标东方工业园二期总用地面积为30.18公顷（约为453亩），规划总建筑面积29.2万平方米，建筑容积率1.21，绿地率4.24%。土地性质为工业用地。四、区域环境本项目地处烟台开发区汽车工业园区，周边汇集上海通用东岳汽车、汇通汽车零部件集散中心、世杰汽车配件有限公司等众多工业企业，距离开发区城市中心相对较远，区域内银行、

3、医院、学校、商贸中心等市政配套相对缺乏，周边在建和在售楼盘相对较少，住宅只有海信慧园三期和嵛景华城、海天景苑等几个项目，人口密度较小，人气暂时不足。开发区城市中心开发区汽车工业园区东方工业园二期五、交通条件本项目周边交通较为发达，项目门前为206国道，紧邻开发区主干道长江路和威乌高速、同三高速，对外交通畅达，门前车辆来往频繁。因项目周边目前人口密度较小，目前只有210和523两路公交车经过，公交系统暂时不畅，项目门前车流较大但人流稀少。到达地点直线距离至烟台火车站17.4公里至烟台汽车站17公里至烟台港客运站17.5公里至烟台

4、飞机场24公里至开发区政府5.8公里至福山区政府10公里至蓬莱市中心46公里至海边3公里至同三高速4公里至绕城高速3.3公里至威乌高速9.9公里六、用地条件的分析和研究根据上述特征，对本项目的影响主要有如下几个方面：1、本项目453亩的体量，规模优势明显，但由于本项目远离烟台市中心，因此如果定位于传统商业将面临人气不足的情况，同时本项目土地性质决定该地块不能用于住宅开发。2、本项目对外交通较好，但公交系统受到限制，对人流聚集产生一定不利影响。3、项目地块西侧不规整、没有道路，对项目整体流通和人气聚集有一定影响。4、地块坡度较大

5、，对规划造成一定制约。七、项目SWOT分析优势分析：1、交通优势明显。本项目周边长江路、北京南路两条城市主干道，就在身侧，210、523路公交车经过；距离同三高速、绕城高速、威乌高速出入口相对较近，对外交通便捷。2、项目规模效应显著。本项目总占地面积423亩，在烟台整个房地产市场中属超大盘，目前城市建成区内达到这种规模的地块已经十分稀缺，规模效应十分明显。劣势分析：1、位置相对较偏，人气相对薄弱、周边配套不完善。本项目位于开发区建成区西侧，政府规划的汽车工业区，距离传统城市中心较远，位置相对较偏，相关公共配套资源缺乏，目前居住

6、和消费人气相对薄弱，银行、医院、学校、大型购物中心、休闲娱乐中心等都相对缺乏。随着周边楼盘的成功入住，以及嵛景华城、海信慧园等楼盘的开发建设，未来本区域的居住人气将会日趋浓厚，配套也将会更加完善和成熟。对于本案来讲要充分利用交通主干道的优势，找准定位，寻求突破。2、目前开发区厂房出租市场供给体量相对较大，消费者需求相对较少，特别是近两年众多韩资电子厂和服装厂纷纷撤离烟台，导致开发区目前的厂房出租市场更是出现严重地供过于求现象，厂房出租市场风险较大。针对烟台工业地产的市场供求情况，建议本项目摆脱盖好厂房然后守株待兔的传统模式，采

7、取多业态、商业化的开发模式，降低开发投资风险，加快资金回收速度，提高开发利润率。3、项目地块坡度较大，大型厂房建设受影响，不利于引进大工业项目。机会分析：1、开发区城市向西发展的趋势带动区域发展。开发区建成区内土地资源已经十分紧张，东部已经没有发展的空间，因此城市向西发展已经成为必然的趋势，鉴于本项目所处的地理位置和优越的交通条件，从长远来看，未来本项目所在区域价值将不断攀升，未来的发展潜力巨大。2、目前项目所在区域内（含开发区、福山区）针对烟台西部区域辐射的专业商业市场（家居、建材）暂时尚未形成，市场存在巨大的机会。烟台市家

8、居、建材、装饰装潢等行业没有较大的专业市场，皆为零售市场，消费群体主要以本地消费者为主；而开发区、福山区目前更是缺乏较大的专业建材、装饰装潢等行业市场，本项目如定位于建材批发市场将具有较大的发展空间和机会。3、项目启动相对较晚，产品规划将有更大的发展空间。本项目启动较晚，恰恰