淮安项目营销推广建议报告.ppt

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1、淮安别墅启动元年营销纲领名城机构2011年1月7日目录CONTENT开发环境政策市场营销策略营销目标2010年房地产政策解读1月10日国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%4月15日4月17日房价过高地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买

2、住房贷款4月20日住建部：未获预售许可项目房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用9月29日政策效果：从加息到限购，给房地产市场不小的打击，房价上涨趋势得到缓解，房价趋与理性；打击了部分资金链较弱的投资者，但对于“富豪”阶层，影响甚微，同时也抑制了真正想房的客户。10月20日中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整9月27日国

3、土部住建部出重拳闲置土地一年以上禁拿地；地方政府纷纷出台地方版“国十条”，调控房价暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。12月26日从2010年12月26日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.34个百分点，由现行的1.91%调整为2.25%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。低密产品政策解读政府相关部门早在2003年至2006年就相继出台多项

4、政策、法规，限制别墅类项目的开发；2010年3月10日，在国土资源部出台的被称为“国19条”的房地产调控新政中，“严禁向别墅供地”再次被提及。业内观点：老项目后期占大部分，独栋别墅的确在减少；打擦边球，此“独栋”非彼独栋；市场影响：独栋别墅稀缺吸引投资客入场。未来预期：“独栋别墅”不会就此消失别墅市场将更加多元化。本案现状：远离金融危机非常时期；尚未入市；规划尚未完全确定，具可变性。理想状态：打擦边球，支撑项目首开低密独栋、双拼，向高密叠拼、小高层过渡，符合开发规律与销售节奏。别墅限墅令的补充出台，要求开发企业在产品研发创新组合、合理化开发节奏和

5、产品搭配上提出新的论题。目录CONTENT开发环境政策市场营销策略营销目标淮安地处苏北平原中部，距离位于南部的南京市200公里，北邻连云港和徐州市；淮安市土地面积10072平方公里，辖5个区和4个县；淮安是新兴的工业基地，已形成以机械、化工、纺织、冶金、烟草为支柱的地方工业体系；淮安是全国农副产品产加销基地，优质粮油、蔬菜、水产、生猪、畜禽、林果是其六大主导产业。涟水淮安洪泽盱眙金湖淮阴区清河区开发区清浦区楚州区城市背景地方工业体系+农副产品产业主导规划建设方向包括清河新区、经济开发区两大板块。将水渡口广场、生态商务新城连接，形成“三横六纵”的总

6、体规划框架。通过已建成的机场，新建火车站、高铁交通实现与周边市区的快速连接。东扩南连三城融合五区联动城市规划别墅环境别墅市场在08、09年已悄然占据区域房地产市场的一席之地。存在城区化和郊区化别墅的客户认知差异。别墅产品研发、创新度不足，多在立面风格有所变化。客群市场有一定的基础，但仍需要引导生活模式。具备较成熟别墅市场和客群需求基础典型楼盘红豆美墅香榭丽花苑项目位置翔宇大道开发区海口路7号规模占地面积：67000平米总建：10.3万㎡占地面积：350亩总建筑面积：29万㎡容积率1.161.16绿化率38%35.35产品形式别墅、高层独栋、联排、

7、叠加、高层价格双拼：8500元/㎡联排：6500元/㎡叠加：4500元/㎡叠加4300~5400元/㎡联排6000~6300元/㎡户型面积叠加:147-175㎡联排:200-227㎡双拼:255㎡联排：260~290㎡叠加：200㎡销售情况别墅类项目销售情况：已于4月售完，目前主推：1#,2#小高层，一期开发部分已销售95%一二期销售率80%，三四期尚未开盘，目前主推五期。客户特征私营老板、公务员占大部分事业单位、公务员贷款买房居多，个体。竞品分析别墅单体面积属于经济型典型楼盘大湖城邦香格里拉·花园项目位置深圳路与合肥路交界处青岛路与南京路交叉口

8、规模占地面积：390亩总建：300000㎡占地面积：536亩总建面积：100万㎡容积率1.1482.0绿化率37%35%产品形式别墅多层