安徽桐城花园道项目营销推广建议ppt课件.ppt

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1、2012年桐城花园道年度营销推广建议蒙森置业2012.3.2谨呈：桐城滨河置业有限公司前言经过近半年的形象宣传，花园道商业街在桐城已树立了一定的项目形象，项目知名度和产品认知度均建立了一定的市场价值基础，花园道商业街的主题定位和业态规划正逐步被意向客户和商家接受认可。这为项目正式推售提供了市场铺垫。但不可否认，商业项目的操作难度远胜于普通物业，花园道商业街目前的商业经营环境尚不成熟，客户对商业的价值感知还不够直观，短期内实现快速高价销售存在很大难度，且目前积累的客户量和客户意向诚意度尚不能支撑开盘要求。开盘在即，

2、非常时期唯有采取一切手段，快速、高效、全面的创新营销思维，全面挖掘项目的核心价值体系并有效传递给潜在的意向客户，强化销售的执行力，坚决以目标为导向，齐心协力打好2012年花园道销售攻坚战。报告结构PART1年度目标梳理PART2本体货源盘点PART3现有客户解析PART5营销策略总纲PART6策略分解与执行PART4核心问题界定part1年度目标梳理目标：全年实现回款目标保底1.3亿本案可售商业建筑面积约19341㎡，总销售额预计约3个多亿，这就意味着完成2012年营销目标，保守预测即需要完成项目总商业面积近50

3、%，且在年底前完成所售面积的按揭款到账，现金回笼速度要紧跟上销售速度。完成以上目标，对于营销来说是一场考验。目标解析本项目2012年回款不少于1.3亿本案商业价值销售额初步研判（如果全部销售）根据市场比较法和租金推导法等价格测算形式，推算本案各部分商业可能实现的销售额；（在项目前期定位报告上已作此价格推导）（备注：以上理论价格仅是根据目前市场推测而得出，仅作参考论据，非本案营销定价。）根据桐城商业目前的市场价格水平，我们推算实现目标的可能性结果，有以下分解形式：1）滨河广场去化100%，和平尚城步行街去化不少于3

4、0%；2）滨河广场去化80%，黄梅飘香去化100%，和平尚城步行街去化不少于30%，；3）滨河广场去化50%，黄梅飘香去化50%，和平尚城步行街不少于40%；4)和平尚城步行街去化不少于60%。a.项目是否具备和如何营造实现目标价格的价值支撑体系？b.是否具备实现目标的销售可能性？在理论定价的情况下，本案目标分解如下：part2项目本体解读本体扫描货源盘点本体扫描区位交通：桐城市中心，交通便利、通达，紧邻核心商圈，商业发展基础良好。市中心商圈产品类型：项目商业共有三块组成，商业类型有住宅底商、单体独栋商业、步行街

5、商业，分散布局，相互独立，各自为政。上下两层连体上下不连体上下连体资源环境：紧邻龙眠河，城市滨河商业带重要组成部分，景观资源为商业发展提供了良好的体验环境；但周边整体商业环境比较杂乱，业态零散，尚未形成成熟的商业气候。龙眠河尚未改造完毕，滨河体验式消费环境目前很难实现；分散的商业组合难以聚拢人流，致使本案目前周边人气不足，环境优势无法得到体现。SWOT分析Strengths（优势）Weaknesses（劣势）Opportunities（机会）Threats（威胁）STWO城中心黄金地段，交通便利紧邻城市核心商圈，

6、商业动脉环绕周边滨河景观资源优越，易于打造商业体验环境产品形态多元，客群范围辐射广，且价值空间发展广项目分成三块，分散布局，不利于统一规划，相互间各自为政难形成合力周边商业环境不成熟，步行街商业可视性不强内铺尤其是二层内铺所占面积大，销售难度大城市化进程不断扩展带来的商业发展机遇龙眠河改造升级，滨河商业带的形成与发展将有力推动本案商业的崛起市场同类产品较少，产品具有一定的稀缺性周边商圈的发展带动庞大潜在消费人流招商能否突破并取得成果对营销具有决定性的作用超越市场的价格定位带来的客户抗性未来潜在竞争项目将逐渐涌现，

7、给予本案营销上的冲击优势明显，劣势存在，机会与威胁的转化系于招商。项目SWOT分析-结论优势VS劣势项目的区位条件不能成为绝对优势；产品也不能成为绝对优势，无法弥补现实商业环境的劣势。但我们的优势在于“市中心、统一规划与运营的主题商业街区”机会VS威胁区域未来的规划，发展机会是美好的，而现实的运营和销售难度是明显的。现实环境尚未达到预期成熟度，商业前景存在于理论，如要赢得认可度，须先立市，市场可期才能催生信心，未来可期！本案可售货源均为现铺，即买即可入驻，步行街商业是货源重点，是决定项目营销成败的核心。货源盘点内

8、街铺沿街铺内街铺所占比例约占70%，临街铺约占30%，总体量与套数、商业能级均超越桐城市场同类商业。滨河广场沿河住宅底商滨河广场现剩余沿河住宅底商共42套，总建筑面积约4630㎡，面积区间42—365㎡，主力面积50—90㎡，上下两层连体，基本都分布于朝龙眠河方向，因背对文城东路商业街，人流难以导入，商铺价值展示面，致使至今尚未售出。滨河广场剩余底商面积区间分布3/456