河南浚县铜雀城整体营销策略报告.ppt

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1、铜雀城整体营销策略报告重教名邸，人文社区纯天然生态城邦卓越的建筑品质人性化物业服务重教名邸，人文社区奥林匹克式运动激情提案整体思路第一部分案名释义第二部分市场分析第三部分项目分析第四部分品牌定位第五部分营销推广策略第六部分整体项目建议第三部分项目分析一、项目理解生活服务区总规划用地：76320m2总建筑面积：179352m2住宅：164348m2小高层：33866m2多层：130482m2商业：14304m2超市会所：700m2容积率：2.35建筑密度：37.6%绿地率：43%我们的优势地理优越——浚县北区，县政府主导发展方向，未来经济、政治、文化、生活的新核心，人居生活的新领地，县城发

2、展的新坐标！交通便利——南北纵横，东西贯穿的立体交通网络，项目位于燕山路与新华路交汇处，紧邻鹤濮高速公路。户型多样化——多层、小高层错落有致配套设施规划完备——商场、超市、学校、体育场、医院等多余项配套设施完备小区在此处于房地产发展核心地位——地理位置优越我们的劣势1、竞争对手，分流部分客户2、项目本身本项目楼盘中有两栋小高层，当地当地消费群体对高层住宅认可度不高，有一定的抗性。3、周边配套和环境地块周边目前人气不足，区域内短期很难形成良好的居住氛围；区域内现有生活配套设施不足；地块距离老城区较远，市民对区域认可度不高。现场包装与形象包装存在一定差距公务员、企事业单位的干部等处于县城所谓

3、上层阶段的人投资、改善性需求还有身份地位的象征等虚的东西是这类消费群体主要追求的私营老板、当地支柱型企业职工、教师、医生刚性需求群体，买房子是以居住为目的乡镇中通过各种渠道富起来的人群如外出打工返乡人士等子女结婚用房目标客户锁定客户群定位综述楼盘的个性气质：项目的目标客户集中在有一定文化层次和生活品味的人群，他们的消费心理较为感性，他们更看中项目所代表的意义和项目所传达的理念，容易被媒体所俘获。身份、地位象征：以上客户群多为城市里的精英、薪资阶层、私营业主，从工作到生活细节上都有一种心理优越感，特别注重个人身份、讲究生活品位他们希望在此生活能够得到身份的彰显。因此要用一流的服务来迎和他们

4、的消费心理；价值潜力：较高的升值空间，是一个精品楼盘应该具备的素质，在本项目的目标客户群里投资客户将占有一定比重，在整合推广中此点应做深层次的挖掘。教育配套：项目的目标客户群中有相当一部分对后代的教育问题关注度高，改善子女的教育问题也是很重要的。因此也应该借助一流的教育来迎和他们的消费心理。第二部分品牌定位解决之道优秀的建筑设计（产品力强）+USP（一种生活方式的主张）+营销推广（整合强力的武器）挑战如何整合目前我们现有的资源进行系统的规划和强势的宣传，以达到：1、建立清晰而独特的铜雀城品牌形象，拉近与消费者的心理距离，从而实现提升品牌信赖度2、增强、稳固准业主和潜在买家对“铜雀城品牌”

5、的信心，同时吸引更多潜在买家对“铜雀城”生活的向往和购买冲动品牌定位策略思考品牌是企业的旗帜，品牌之旗插到哪里，哪里就是你的版图；品牌是公开的承诺，是永久的契约；因此品牌具有品牌定位策略思考唯一性、持久性、排他性、扩张性成功的品牌是……他能够在消费者心中占有一个别人无法取代的位置“铜雀城”这个品牌在消费者心中占有一个怎样的位置？品牌定位策略思考寻找“铜雀城”与消费者的沟通点品牌定位品牌扫描找到一个最能打动消费者并激发购买行为的切入点我们需要：品牌定位品牌扫描切入方向：根据影响地产销售的三大方面产品地段价格我们思考的方向品牌定位品牌扫描价格：优势不凸显！品牌定位品牌扫描地段：浚县北区是政府

6、主导发展方向，政策支持；周边科达学校、浚县第二实验中学、县体育场、县人民医院近在咫尺；交通便利，升值潜力大。优势明显！综合上述分析，我们认为：“铜雀城”的价格无明显竞争优势，要使“铜雀城”在众多楼盘中脱颖而出，就要在产品和地段上寻求突破口。本项目楼盘品质在当地众多项目中列属中端精品楼盘，与可竞争楼盘相比，同质化严重，无明显价格优势。我们产品的卖点不胜枚举–“可以出100页的楼书”美感的单体建筑项目周边原生态环境互动的社区景观空间成熟的邻里街区齐全的配套设施丰富的社区文化完善的教育服务……产品：品牌定位品牌扫描地理位置优越地段无明显价格优势价格产品丰富的人性化内涵，有包装优势品牌定位品牌扫

7、描我们的切入点品质找准品牌定位的突破口，挖掘产品品牌定位产品挖掘重教名邸，人文社区奥林匹克式运动激情纯天然生态城邦卓越的建筑品质人性化物业服务重教名邸，人文社区案名释义铜雀城源自三国时期曹操兴建之铜雀台，当时文人雅士聚会之所，铜雀城一词人文内涵极深。项目周边科达学校、浚县第二高中、浚县第二实验中学等环绕，人文气氛极为浓厚。品牌定位产品挖掘重教名邸，人文社区运动、激情是青年人生活一部分，也是年老人保持健康长寿的秘诀。铜雀城，紧邻县体育