哈尔滨长江路延长线地块项目开发营销策略建议提案.ppt

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1、提案：北京上古地产日期：2010年12月【哈尔滨长江路延长线地块开发策略建议】前提—客户目标理解通过项目的成功运作，实现开发商的品牌塑造以项目的成功，建立集团在业内的话语权突破项目地块劣势硬伤，需求市场突破口创新突破，树立项目在市场中的里程碑地位实现区域销售价值的突破企业战略层面项目操作层面目录ContentsPART1—市场整体状况1.1、市场发展概况1.2、板块格局特点1.3、区域竞争策略PART2—项目竞争环境2.1、区域发展概况2.2、项目周边概况2.3、项目现状分析PART3—项目解决方案3.1、产品定位策略3.2

2、、项目开发策略PART4—营销策略提要PART1整体市场状况1.1、市场发展概要1.2、板块格局特点1.3、区域竞争策略PART1整体市场状况1.1、市场发展概要1.2、板块格局特点1.3、区域竞争策略07—09三年价格震荡，市场发展进入理性期2010年前十个月的均价与前一年的均价基本相当1.1、市场发展概要2003-2010年哈市房地产销售面积统计1.1、市场发展概要2003-2010年哈市房地产开发投资变化1.1、市场发展概要2003-2010哈尔滨市房地产施工面积变化1.1、市场发展概要PART1整体市场状况1.1、市

3、场发展概要1.2、板块格局特点1.3、区域竞争策略城市中心板块滨江观景板块群力新区板块哈西交通板块新香坊东南板块会展中心板块道外老城改造板块江北区域板块1.2、板块格局特点——城市中心板块板块关键词：城市中心土地稀缺交通方便配套完善代表项目：99号公馆曼哈顿国际恒祥城郁金台观江首府桐楠格天合俊景新大发国际板块分析：江南城市中心板块连接城市各区域的核心及枢纽，是城市政治、文化、经济、商贸、科研、金融、交通的中心地理位置优越，位于多个区域交汇处交通便利，占地面积大，人口多党政军机关集中，文化教育资源多，科技力量雄厚人流、物流、资

4、金流、信息流高度集中，交通四通八达城市生活配套设施完善，餐饮、购物、娱乐、就医等设施齐全房地产开发的板块特征：可开发土地稀缺，大盘更是凤毛麟角，市场价值高房地产开发空间日益减少，竞争力强位置优越，交通便捷，客群资源丰富分类紫金城恒祥城桐楠阁天合俊景新大发国际开发商哈尔滨鑫庭基房地产开发有限公司哈尔滨华信房地产开发有限责任公司桐楠格房地产开发有限责任公司开发哈尔滨泰林房地产开发有限公司规模（建筑面积㎡）36.8万70万21.68万24.8万价格（建面：元/㎡）8000700090007200建筑形式板楼超高层板式、高层、超高层

5、板式高层板楼、多层、高层户型—小、中小、中、大小、中、大园林绿化率37%绿化率35%绿化率32.38%绿化率28%配套坡地花园，主题景观、建筑园林运动场馆、休闲娱乐设施10000余平米的超大景观园林——装修标准毛坯毛坯毛坯毛坯物业哈尔滨景阳物业管理有限公司恒祥物业黑龙江桐楠格物业有限责任公司——城市中心土地的稀缺性，产品以高层为主。区域价格在7000--8000元/㎡园林景观特色弱，周边配套及交通情况为主要优势。城市中心版块---城区富裕人群的选择板块关键词：土地稀缺临江景观配套完善豪宅云集代表项目：爱建滨江壹江南江南明珠上

6、实盛世江南板块分析：滨江板块毗邻松花江畔，是哈尔滨江南的一道城市风景线横跨道里区和道外区，是历史上哈尔滨的发源地城市建设密度高，商业聚集，东部逐渐形成商务办公区临近哈市重要商业中心和旅游景点板块内人口过多，交通负担重，城市各项负担加重房地产开发的板块特征：可开发土地奇缺江边项目均为豪宅，开发产品单一客源少，但购买实力强城市建筑密度过高，使环境受到一定的影响，居住舒适度下降1.2、板块格局特点——滨江观景板块分类上实盛世江南壹江南开发商哈尔滨上实置业有限公司金迈投资有限责任公司开发规模（建筑面积）23.4万㎡3.88万㎡价格（

7、建面：元/㎡）1160016000建筑形式板式高层板式高层户型小、中、大中、大园林绿化率37.2%绿化率32.55%配套会所小区配套设施较为高端装修标准毛坯毛坯物业哈尔滨菱建物业管理有限公司加拿大朗程物业管理顾问（中国）有限公司外地实力企业开发，理念均较为领先，针对城市富有人群产品类型以中大户型临江豪宅为主，建筑以板式高层为主，价格在8000元以上。景观主要以江景为主，物业管理水平高，部分产品带精装修。滨江观景板块---非富即贵人群的彰显之选1.2、板块格局特点——群力新区板块板块关键词：黄金位置新城区配套完善大盘云集外来众

8、多代表项目：盛和天下盛和世纪丽水丁香园天鹅湾恒盛豪庭海富第五大道板块分析：群力新区的整体目标是建设成为具有区域性竞争力、影响力的，集居住、商务、游憩为一体的现代化、生态园林新城区是道里区的西南地块，东侧为南岗区的哈西板块，离城市中心区较近北侧临松花江，由冲积成的湿地使环境更适宜居住新规划的