安溪宝龙城市广场营销策划报告.ppt

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1、安溪宝龙项目营销策划报告谨呈：宝龙地产2011-11前提核心问题营销建议1.项目2.区域3.竞争1、营销策略2、实施计划1、核心问题2、解决思路□资源？规模？□区域房地产情况□区域项目竞争情况□当前主要的营销目标□解决的方向□采取何种营销策略□实施计划安排营销建议思路项目分析市场分析核心问题与解决思路非主流营销核心问题核心客户国际公寓国际社区外来投资者茶商个体业主公务员乡镇客户105平米150-175平米茶商个体业主茶商个体业主公务员乡镇客户国际公寓因总价低、易投资，80%属于投资性质；国际社区105平米为本地主流产品

2、去化快，150、175平米因总价较高，导致150、175平米去化不如105平米。45-78平米当前核心客户为茶商、个体业主、部分乡镇客户、公务员高端客户外流，竞争项目分流客户推出情况特点销售情况销售压力国际公寓10月推出的200套45㎡和55㎡的酒店式公寓:均价比比周边低10-15%左右；一次性付款9.3折、按揭9.8折低总价、易投资去化速度较快低国际社区在售178-300平米4-8房大户型总价高去化速度慢高商业街区80-1000㎡商铺宝龙品牌效应；综合体效应去化速度较快低销售情况当前的主要销售压力来自178-300平

3、米的4-8房大户型影响因素影响项目销售因素总价高宏观市场政策环境产品非市场主流当前影响178-300平米销售的主要因素有政策环境、总价高、产品和客户非主流主流产品：100-120平米销售难度产品：178-300平米目标客户主市场主流主流客户：茶商、公务员、个体业主178-300平米目标客户：实力茶商、实力企业主当前政策限制改善性住房销售核心问题解决当前178-300平米销售需要思考的关键问题1、如何解决总价高的问题？2、如何解决客户非主流的问题？解决思路解决当前178-300平米销售需要思考的关键问题1、如何解决总价高

4、的问题？2、如何解决客户非主流的问题？●宣传项目价值点●打造高端项目形象●降低客户购买难度●多渠道挖掘客户资源营销策略国际社区定位思考国际社区之核心竞争力何种身份、何种地位、何种生活价值何种居住品质大型城市综合体基础之上的国际人文社区综合体上国际化人文社区非主流营销非主流营销策略策略D：针对性营销策略A：渗透式客户策略策略B：宣传策略策略C：强展示，体验营销策略A渗透式客户营销攻略一：利用直效客户资源，高效拓展客户对象：国际社区前期业主方式：短信、直邮、电话通知、业主活动内容：针对项目推广需要，以项目前期客户的受益，宝

5、龙品牌、成熟开发模式，辅以安溪未来美好前景推动业主重复购买和推荐购买。目的：第一时间启动老带新，实现重复购买以及推荐购买策略A渗透式客户营销价值观：宝龙地产，国际社区，未来生活中心领地攻略一：以安溪为核心，以乡镇、行业、企业、商会作为脉络进行渗透式客户拓展生活方式：国际化的、人文的才是最能代表身份的画饼行动：未来安溪新城中心目的：宣传项目价值体系，筛选挖掘第一批诚意客户安溪重点乡镇重点企业商会茶城星级酒店城关汽车4S店银行策略A渗透式客户营销系列主题活动的主线宝龙名流会国际生活体验秀“系列主题活动”的目的与作用1、带来

6、持续上门量，并形成圈层效应；2、树立项目价值体系，反复洗脑；3、增强体验感，通过现场活动，亲身体会国际未来生活4、获得客户认同，提高成单率。策略A渗透式客户营销□配合销售节点频繁进行小型专题客户活动攻略三：主题式经营客户，进而截留客户□每次活动必定从不同角度反映国际化、尊贵、品质和项目特点样板房开放：样板房开放活动：配合政界及社会名流会车展：配合汽车客户和汽车4S店员工举办“精英会”商会：茶商等联谊协会行业：茶叶及其他行业精英会本地人：安溪民俗展、美食汇重点企业：团购体验会营销事件安排筹备期内部认购期选房开盘期持续销售

7、，新推房号期巡展活动营销事件客户活动配合12月2012年1月2月3月内部认购前样板房开放仪式选房、开盘新房推售政界及社会名流会/民俗会/商会联谊/行业联谊美食、红酒、水果节等小活动配以国际生活秀场景策略A渗透式客户营销攻略四：第一时间主动出击，培育树立标志性客户；第一时间实施拉帮结派，直销、促销不断——第一时间打造名流生活区□主动出击各类目标客户中的标志性人物（大型企业老板、城区和乡镇政府标志人物），起到带头作用，培植客户信心；□第一时间启动老带新，创造条件让客户拉帮结派，不断形成小团购，联合政府，搅热片区，针对企业家

8、产品推介策略A渗透式客户营销攻略四：第一时间主动出击，培育树立标志性客户；第一时间实施拉帮结派，直销、促销不断——第一时间打造名流生活区□主动出击各类目标客户中的标志性人物（大型企业老板、城区和乡镇政府标志人物），起到带头作用，培植客户信心；□第一时间启动老带新，创造条件让客户拉帮结派，不断形成小团购，联合政府，搅热片区，针对企业