天津华明镇范围及周边公建市场调研年.ppt

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1、华明镇范围及周边公建市场调研UANDS优仕地产二零一零年五月报告目录Part3:周边写字楼产品分析Part2:周边非住宅别墅产品分析Part1:关联版块分析PART1：关联版块分析关联竞争板块1空港经济区2华明镇PART1：关联版块分析竞争版块位置综合条件比对奖励政策对比利好新闻2010年5月，作为世博会唯一农村城市化题材的参展案例，华明镇吸引了更多国内外的目光；2010年4月，作为加快智能电网建设和服务滨海新区开发开放的重要举措，天津市首座符合国家电网公司典型设计要求的大型电动汽车充电站，在华明镇启动建设。华明镇解读：华明镇作为农村城

2、市化典型案例，正在走上科技化道路！关联竞争版块——利好新闻PART1：关联版块分析利好新闻奖励政策比对竞争版块位置综合条件比对华明的微笑天津保税区及空港经济区2009年百强企业名单日前出炉，嘉里粮油(天津)有限公司、空中客车(天津)总装有限公司等100家企业入选，涉及工业企业、贸易企业、物流企业、高新技术企业等多个领域。目前，天津保税区及空港经济区注册企业已达7500多家，其中世界500强投资的项目122个。空港解读：空港入园企业实力雄厚，相较华明镇拥有更多产业面的优势！关联竞争版块——利好新闻PART1：关联版块分析利好新闻奖励政策比

3、对竞争版块位置综合条件比对保税区针对入驻空港经济区的年纳税总额达到300万元的企业给予最高三免四减半的税收优惠（针对区内办公型物业);对于上述企业同时奖励申购现价住宅房指标4个以上。五年内产生的增值税、营业税和企业所得税区留成部分，最高享有80%的财政奖励；注册企业在2013年5月24日前入驻，均可享受上述税收政策优惠。华明空港空港相较华明镇政策优势明显！关联竞争版块——奖励政策对比PART1：关联版块分析奖励政策对比利好新闻竞争版块位置综合条件比对对比因素版块条件分析比对结果位置空港空港经济区，位于滨海新区最近市区版块等同华明位于东丽

4、区，距市区3公里等同交通空港津汉路为主要交通要道，公共交通少劣华明地铁、公交线路相对较多优配套空港现阶段配套成熟度暂时较低劣华明生活配套较成熟优环境空港规划合理，环境好优华明安居工程较多，环境一般劣政策空港享国家级政策优华明享东丽区政策劣现有产品空港商务、商业地产较多优华明住宅项目多，安居工程较多劣购买人群空港空港企业员工及高管，投资客户优华明东丽区及市区，自住人群劣发展潜力空港发展为外向型经济区域优华明居住的新城，人口集中地劣PART1：关联版块分析综合条件比对竞争版块位置奖励政策对比总体情况，空港经济区占据较大优势利好新闻矽谷港湾E

5、OD总部港一期环外工业用地凤凰墅远洋新干线（办公别墅售罄）空港项目用地EOD总部港二期环内工业用地非住宅别墅项目扫描PART2：周边非住宅别墅产品分析区域项目扫描重点项目分析区域市场小结项目细节比对基本资料项目名称EOD总部港项目位置东丽区津汉路空港物流加工区北侧物业类型别墅办公发展商新华投资容积率0.8绿化率40%入住时间一期08年12月（二期2010年6月）车位比每户3—4个（二期）规模总体量45万㎡客户定位愿意落户东丽区的具备一定实力的大中型企业在售别墅二期28691.8㎡推广主题“企业一次性迁徙的5倍收益”“5.15前买房送奔驰

6、”待开发40万㎡别墅体量面积区间主力户型销售价格销售情况销售方式产品信息独栋28栋（一期）45栋（二期）444.17-873.15㎡（一期）500-2000㎡（二期）二期：500㎡-800㎡一期成交均价约8500元/㎡；二期报价均价11300元/㎡（9900/㎡起），优惠额度约10%已售罄（一期），二期认购中一次性/分期（首付5成，余款3年付清）双拼联排PART2：周边非住宅别墅产品分析重点项目分析区域项目扫描区域市场小结项目细节比对EOD总部港该项目建设集总部经济区、技术研发区、高科技生产区、企业配套服务区于一体的都市型现代工业产业集

7、群，一、二期为独栋、双拼、联排的办公别墅产品。二期用地PART2：周边非住宅别墅产品分析重点项目分析区域项目扫描区域市场小结项目细节比对EOD总部港——规划情况户型对比：二期产品单体面积相较一期未作较大幅度调整，但二期产品单体层数普遍加高（一期2.5层、3层为主，二期以3层、4层产品为主）；产品类型：一期产品以独栋产品为主，二期产品以双拼、联排产品为主，在产品配比上，二期产品提高了土地利用率、提高了经济收益；区内景观：一期内部水景景观得到业主认可，但普遍反映停车位不足，二期产品取消了原有水景设计，改为半地下车位；交工标准：一、二期产品配

8、套标准设计思路无较大调整，但二期完全取消了地下室设计（一期部分产品拥有地下室）。PART2：周边非住宅别墅产品分析重点项目分析区域项目扫描区域市场小结项目细节比对EOD总部港——一、二期产品情况比较2009