九胜天津华明镇房地产项目市场定位研究报告.ppt

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1、2010年3月26日天津九胜天津华明镇项目市场定位研究报告2思考关键问题东丽区的“角色”和城市功能区发展规划？华明、空港、东丽湖三大片区价值与开发特点？东丽区房地产市场发展布局？项目首期商业启动双引擎如何打造？本案核心价值本案市场机会本案市场定位东丽区城市地位与未来东丽现状东丽未来规划东丽区有什么？区位条件交通条件经济发展区域经济对比区域产业发展区域工业发展区域商业发展4区位条件东丽区：全境东西长30公里，南北宽25公里，总面积478平方公里，其中43平方公里属于中心城区，225平方公里划归为滨海新区产业规划部分。位于天津市发展主

2、轴上，属于双城双向拓展的战略位置。天津东丽区东丽区地理区位优越：天津市总体规划提出“双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态”的总体战略。东丽区恰恰处于双城双向拓展的优越的战略位置。位于天津市域发展主轴上，兼顾中心城区与滨海新区。交通网络发达：区域内同时拥有机场、铁路、河港、高速公路，交通便利。居住片区布局6六大居住片区居住用地：38.49km2(其中环内:13.86km2;环外:24.63km2)在6大居住片区中，华明居住区是距离外环线最近的居住片区，且有集中产业支撑。金钟街居住片区环内卫国道居住片区华明居住片区东丽湖居住片区军粮

3、城居住片区环内张贵庄居住片区津塘公路京津塘高速津汉公路北环快速路交通条件7东丽区水陆空交通便捷:公路：津塘公路、京津塘高速、津滨高速等十余条公路构成经纬；铁路：随着京津城际铁路的开通，来往于首都和东丽区之间仅需40分钟；京山、北环等铁路枢纽东西横穿全境；航空：拥有39条国际、国内航线的天津滨海国际机场坐落在区内；港口：紧靠中国北方最大的国际贸易港口天津港。过境交通的经济带动作用欠缺东丽区更多承担的是中心城区和滨海新区核心区的交通通道联系，尚未充分利用交通优势提升自身经济实力，增强自主发展能力。交通条件便利，但尚未充分利用，仍停留在

4、过境交通层面，地铁、公交等对区域居住环境提升有待提高。东丽区经济88数据来源：东丽区统计年鉴天津经济呈现持续快速增涨态势09年上半年GDP增16.2%，排名全国第一。东丽区经济发展水平与天津市持平，呈现快速增长的态势，其中2008年受奥运概念带动增幅超过24％。区域发展的强劲动力，为房地产市场提供雄厚的发展基础。平均同比增长率18.9%数据来源：天津市统计年鉴平均同比增长率18％东丽区地区生产总值增幅与天津市持平，呈现快速增长态势区域经济对比9城区地区生产总值（亿元）地方一般预算财政收入（亿元）社会消费品零售总额（亿元）2008年

5、固定资产投入（亿元）2009年固定资产投入（亿元）塘沽区211.174.9124615.6——津南区161.450.772.2144.9——大港区119.520.651.8220——北辰区235.86363.6146.7232东丽区161.971.2107.57168.32009年1－11月：219.8亿元；预计全年：2302008年各区域主要经济指标对比数据来源：东丽区统计年鉴及政府工作报告东丽区在近郊经济发展水平中处于靠前的水平，但低于属于滨海新区的塘沽区，未来东丽区将借势滨海新区快速发展。东丽区产业发展10东丽区产业发展，以

6、第二产业先进制造业为主导，第二产业所占比例为57.7%,第三产业占比41％，第一产业所占比例较小；第三产业发展较快，在经济结构中所占比例逐年上升；2010年东丽区政府工作报告中提出：加大固定资产投入，实施经济结构战略性调整，大力发展先进制造业和现代服务业。第三产业发展较快，未来仍将加大固定资产投入，房地产业有较大发展潜力指标2005年2006年2007年2008年第一产业3.84.13.53.03第二产业52.963.980.6104.03第三产业45.554.161.573.11人均地区生产总值（元/人）321213770943

7、96853566东丽区2005－2008年产业情况单位：亿元数据来源：东丽区统计年鉴东丽区工业11机械设备汽车配件金属制品新型建材六加一模式航天航空生物制药电子信息工业是东丽区的主导产业，政府提出了“6＋1”产业发展模式。六大主导产业规模日益壮大，占工业总量的73.7%。以第二产业为主，形成“6＋1”产业发展模式主导产业为高新技术类企业，为区域提供中高端产业客群12企业性质数量（个）占比%内资企业228321.98私营企业8197.89外资企业5595.38个体工商业672464.75合计10385100东丽区各类企业占比情况东丽

8、区目前仍以工业发展为主，商业发展滞后；其中，小型商业发达，个体工商业为主导占比65%；第三产业发展中传统商业占主导，服务业发展滞后;软件园、滨海临空企业总部、嘉华经济总部等重点项目都已开工建设。东丽湖水上欢乐谷成为天津市重要的休闲旅游场所。东丽区商