天津鹏润华明镇房地产项目策划投标报告

《天津鹏润华明镇房地产项目策划投标报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、天津鹏润华明镇房地产项目策划投标报告天津鹏润华明镇项目策划报告谨呈：鹏润房地产开发有限公司2008.01报告正文：一、项目价值分析二、项目定位三、发展思路之竞争策略四、发展思路之产品策略五、发展思路之营销策略六、发展思路之推售策略七、附件：世联服务内容简介项目判断内因外因本体分析区域环境分析土地市场分析1项目价值分析我们是什么？项目地块位于天津市东丽区华明镇内，毗邻华明示范小城镇和天津空港物流加工区；距离外环线8公里；距离市区中心约20公里；距离滨海国际机场约10公里；距离东丽湖约4公里；距离滨海新区中心约30公里；区位东丽湖度假区华明示范镇东丽湖空港物流加工区天津滨海国际机场津汉城市快速路

2、外环本项目至市中心20公里，行车时间约3<5分钟至滨海机场10公里，行车时间约10分钟至外环线8公里，行车时间约<5分钟至东丽湖4公里，行车时间约<5分钟项目处于华明示范镇内，毗邻华明示范小城镇和天津空港物流加工区本体条件项目四至11#F居住用地11#E商业用地11#E商业用地四至范围：南至：弘顺道北至：弘泽大街、泽园居住区东至：辅仁路西至：文会路、岭明里居住区岭明里文会路弘泽大街弘顺道杨北公路泽园11#F居住用地：东至：赤海路西至：杨北公路目前地块内交通路网不明确，没有明显的道路来划分地块边界远处的高压走廊空旷的地块现状辅仁路高压走廊及铁路供热站赤海路商业和住宅地块分离；商业地块界限清晰，

3、外轮廓不规整；住宅地块外轮廓不规整。本体条件经济指标11#F居住用地11#E商业用地3.19综合容积率地块特征绿化率综合建筑密度建筑面积总占地面积11#E商业金融业平坦但不规则大于2<5%不大于<50%438043平方米137431.36平方米技术指标大于<50%居住绿化率大于3<5%居住绿化率22064.23平方米公共服务设施用地12833.42平方米公共服务设施建筑面积不大于2<5%公共服务设施建筑密度0.<58公共服务设施容积率1.71居住容积率地块特征居住建筑密度居住建筑面积居住用地占地11#F居住用地平坦但不规则不大于60%467644.<5平方米273873.6平方米技术指标不确

4、定因素1.项目规划外立面和形象可能统一按照华明镇规划实施2.项目处于机场航线上，可能受限高限制项目整体体量较大，尤其是商业／项目存在不确定因素本体条件天津市地铁2号线线路图本项目主要交通干道：津汉公路、京津塘高速公路、杨北公路、赤海路；近期规划：地铁2号线达到李明庄站、东丽预留站、机场站，建成通车时间为2010年，将大大缩短市区到该区域的便利性；远期规划：到2020年规划中还有地铁线（2号线向东延伸）经过本项目直达滨海新区；本项目李明庄站东丽站（预留）滨海机场站天津市2020年规划轨道交通图本项目交通项目道路条件良好，但目前公交系统和轨道交通匮乏，未来有望改善。本体条件规划配套华明中学幼儿园

5、<5所（已建成1所）中心医院老年公寓配套现状11#F居住用地11#E商业用地商业配套伴随华明镇的区域建设和发展，许多商家和金融机构已经开始进驻，例如：银行、超市等；兴福一家大型综合超市正在招商。中国农业银行广场兴福亿家大型综合超市公共配套预留开放式大型活动广场，为居住区提供公共活动空间及场所。文化广场农民培训学校等服务、文化设施各类主题公园居住生活配套（11#F地块）项目的居住地块目前还没有配套设施建成，缺乏居住条件和居住环境。商业用地处于城市外缘新区，周边没有成熟商圈；现状缺乏居住配套本体条件居住地块关键字城市外缘区位性质规模新居住组团中等密度大盘优势：1.体量大，地形平坦；2.通达性好，

6、交通路网规划完整；3.周边华明镇建设品质较高，房屋及道路形象较好；4.南向面宽大，东西向长，利于规划。劣势：1.公共交通匮乏；2.生活费套低端、缺乏；3.不确定性的限制条件较多（目前有待确认），不利于规划；4.地块外轮廓不规整；<5.周边铁路、高压走廊和供热站等设置导致宜居性较差。居住地块优劣势本体条件商业地块关键字城市外缘区位性质规模新区超大规模商业优势：1.处于华明示范镇的核心位置；2.地块通达性好；3.昭示性好。劣势：1.体量过大，风险性大；2.项目处于城市外缘新区，周边没有成熟商圈；3.商业品质低端，严重缺乏商业消费氛围。商业地块优劣势本体条件项目判断内因外因本体分析区域环境分析土地

7、市场分析1项目价值分析　华明镇　空港物流加工区东丽湖我们是什么？位置：华明示范镇北依北环铁路，南临津汉路，西侧含经济功能区，东靠赤海路。定位：推进农村城市化，加快社会主义新农村建设试点之一探索创新建设模式——承包责任制不变，可耕种土地不减，尊重农民意愿，以宅基地换房；首个本市“以宅基地换房”示范镇——“华明模式”；作为空港物流加工区的居住生活配套。概述华明示范镇是天津市新农村建设试点之一，政府重点工程性质：政