住宅小区建设项目策划可行性研究报告.doc

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1、目录第一章总论1一、项目概况1二、项目背景1三、可行性研究的依据及范围2四、项目建设单位差不多情况2五、项目位置及周边情况3六、要紧技术经济指标5七、研究结论及建议6第二章市场研究8一、都市经济进展概况8二、都市进展规划8三、湘乡房地产市场进展总体统计分析9四、湘乡市房地产市场总体分析10五、湘乡市房地产市场后市展望13六、项目区域房地产优劣势分析16七、项目附近区域2008年楼盘销售情况17八、可能的目标客户分析17第三章建设地点及建设条件1959/63一、建设地点19二、建设条件19第四章建设内容与建设规模24一、建设规模24二、宗地状况24第五章专业技术方

2、案26一、总体规划26二、建筑、结构方案29三、电力工程30四、弱电工程30五、给排水工程31六、消防32第六章环境爱护与节能34一、环境爱护34二、绿化34三、节能34第七章项目实施进度36一、建设工期36二、项目招标方案3859/63第八章投资估算及资金筹措39一、投资估算39二、资金筹措40第九章财务评价42一、销售收入及销售税金估算42二、财务效益分析44三、风险分析45四、财务评价结论47附件：1）企业法人营业执照2）中华人民共和国组织机构代码证3）中华人民共和国房地产开发企业资质证书附图：59/631、总规-区位分析图2、总规-用地规划图3、项目位置

3、图4、项目修建性详细规划图59/63第一章总论一、项目概况1、项目名称湘乡市博雅苑住宅小区2、承办单位湖南省湘乡市东山建设投资房地产开发有限公司3、报告编制单位编制单位：湖南省农林勘察设计研究总院证书编号：国家进展和改革委员会甲12220070037号二、项目背景为盘活都市存量资产及对欧家港河进行综合治理改选，改善联盟村、壕塘村一带居民区居住条件，依照湘乡市的都市整体规划，成立湘乡市东山建设投资开发有限公司，由公司负责湘乡市云门商贸步行街项目的开发。随着这一带基础设施的逐步完善，云门商贸步行街的日趋繁荣，顺应湘乡火车站的改造升级，火车站片区土地规划性质的转变，东

4、山建设投资房地产开发有限公司征收了原华博电子厂和回收公司的土地，进行建设开发。59/63一、可行性研究的依据及范围1、可行性研究的依据1）项目修建性详细规划图；2）湘乡市国民经济和社会进展“十一五”规划；3）国家发改委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参考》（第三版）；4）工业与民用建筑可行性研究深度要求；5）各专业技术规范；6）建设单位提供的各项基础资料。2、可行性研究的范围依据国家有关政策、法规，对项目建设的必要性、建设内外部条件、市场研究、建设内容与规模、专业技术方案、投资估算及经济效益等方面进行研究。二、项目建设单位差不多情况湘乡市东山建设投资房

5、地产开发有限公司成立于二○○四年十月，注册资本800万元。公司主营房地产开发经营，开发资质为肆级房地产开发企业。公司现有职员期25人，其中：高级工程师259/63人，高级会计师3人，结构、经济、统计等其他相关专业人员12人，大学学历15人。曾获2006、2007、2008年度房地产开发先进单位，2007年度先进纳税人等荣誉称号。公司前期开发了湘乡市云门商贸步行街项目，占地面积7.9万平方米，投资金额11599万元，开发建筑面积11.8万平方米。公司为进一步优化步行街项目周边环境，对周边地块开发的项目有安居楼项目、永康家园项目、桂花苑项目和博雅苑项目。一、项目位置

6、及周边情况1、项目地理位置本项目位于湘乡市火车站南侧，东临都市主干道东风北路，西接市城乡客运中心和云门寺商城，北倚漂亮繁华的云门商业步行街，南靠湘乡市教育局和文化旅游局。项目中央有一条连接火车站与城乡客运中心的都市支路通过。 项目地块地下无管线、电缆、暗渠等都市基础配套设施，也没有历史文物古迹和名贵树木。2、周边环境（1）空气状况地块紧邻新建火车站大型绿化广场，周围绿化情况良好，项目周边没有污染环境的工厂，空气质量良好。（2）噪音情况项目周边没有产生噪音的工厂。59/63（3）污染情况项目周围3公里范围内没有工业污染源。（4）危险源情况项目附近没有高压线通过，周

7、围5公里内没有放射源和易燃、易爆的生产间和储存间。（5）周边景观项目周边有充满时代气息、景观不致的商业步行街，有新建火车站大型绿化广场。（6）交通状况通过项目的公交路线有1路、5路、8路，离项目仅100米远的城乡客运中心有2路和6路等开往湘乡各个区域的公交路线，项目往北有云门商业步行街、新建火车站商业中心，商业比较繁华；建设银行、农业银行、邮政储蓄、湘乡市二医院等金融和医疗机构都在1公里辐射范围内；项目500米内有望春中学、联盟农贸市场、云门商贸市场。59/63一、要紧技术经济指标要紧技术经济指标序号指标名称单位指标备注1总用地面积㎡11619.15合17.43

8、亩2规划总建筑面积㎡30