成本工作开展思路完整版.ppt

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1、成本工作思路沟通会前言由于三四线城市与一二线城市发展的不平衡发以及各城市商业形象的需要，公司以自己的独特优势确立“地产开发+酒店运营+金融投资的商业模式”成为三四线城市核心竞争力作为公司展战略规划。成本策略规划作为支撑公司发展战略落地的六大策略之一，起到至关重要的作用。成本策略应根据现目前标杆房地产企业成本管理理念，并结合公司发展战略来制定。管控思路要点是从收益、全成本与客户视角做好成本管控,通过设计阶段管理前置的成本策划和基于目标成本、合约规划前置的成本控制相结合的耦合管理；招采具体业务规范化和关键点管控

2、，着眼供应商赢得未来跨区域快速成长竞争之路；强化总公司成本垂直管控模式及提高全员成本管控意识。以下成本管控思路从成本管理、招采管理、成本保障等三个方面的重点加以阐述。一、成本管理主要内容1.目标成本确定2.限额设计管理3.合约规划管理4.成本动态控制5.现场签证管理6.设计变更管理7.工程结算管理8.工程结算复核成本管理的三个阶段4五个阶段目标成本的确定、合约规划前期决策过程控制目标考核与总结限额设计、成本动态控制、设计变更、现场签证、结算管理分析成本管理得失，目标考核，建立项目成本资料库。1.目标成本的确

3、定目标成本——是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定。目标成本是经过详细推演测算形成，是成本执行过程中检查、预警以及考核的主要依据。整个目标成本应体现“以最经济合理的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的管理宗旨。1.1.目标成本形成的原则5a.目标成本形成的两大原则：营销、设计、成本等多部门协同与整合；明确编制依据，形成成果指标，确定决策模型。b.目标成本测算的要点：聚焦价量原则，关注系数和综合造价。c.目标成本的合理性：基于项目收益与不平衡分布两大视角。1.2

4、.成本策划a.成本的两大策划：项目策划与产品策划b.结构性、敏感性、功能性成本的不均衡投放6成本的两大策划收益最大化视角的总图规划内涵：从项目整体布局、产品业态组合等实现成本首轮项目维度的不均衡分配先项目策划后产品策划好钢用在刀忍上的产品策划内涵：基于敏感性成本、功能性成本、结构性成本的产品维度的成本不均衡分配结构性成本敏感性成本功能性成本。桩基。基础。柱、梁。板、墙严控。园林景观工程。门窗工程。外立面装修。大堂精装修。智能化工程等重点投入合理使用基本功能：实现项目用途必不可少的功能附加功能：基本功能之外的

5、其他功能1.3.目标成本形成7可研成本土地招拍挂（拿地）前完成原则上目标成本不应高于可研成本是立项决策的依据概念设计阶段V1项目可研阶段V0初步设计阶段V3规划方案设计阶段V2能目标成本项目开盘前30天完成施工图预算完成后，对关键数据准确推演测算是签订《经营管理责任书》的依据之一初步设计完成15天完成技术部细化指标和建造标准，工程部提供施工方案需要成本敏感性分析，成本二次不均衡分配，实现成本与客户价值的最优施工图设计阶段营销定位后10天完成初稿项目定位通过后5天完成正式稿结合定位报告，对概念设计多方案组合匡

6、算，找出盈利最大化的产品组合关键点：产品组合方案、路网布置、停车布置、场地标高基准版目标成本取得方案审查意见书后10天完成技术部明确技术指标和建造标准管控要点：建筑、安装、结构、精装修、地下室、景观、建筑节能方案等形成标准化2.限额设计概念限额设计就是按照设计任务书和目标成本控制投资额，并按照目标成本概念版控制方案及施工图设计。意义采用限额设计是控制投资支出，有效控制投入资金的有力措施。操作各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制设计费用、设计概算，进行设计优化，保证总投资额不被

7、突破。措施：目标成本责任书考核、设计合同强控、过程监督及成果优化。控制对象限额设计重点，七大结构性管理指标：标准层含钢量、标准层砼含量、窗地比、地下室层高、地下车位平均面积、地下室含钢量、硬景面积比例。八大敏感性成本关键部位：室内精装、景观园林、铝合金门窗、入户门、电梯间精装、大堂精装、外墙材质配比、栏杆。3.合约规划管理合约规划——是指项目目标成本确定后，对项目全生命周期内所发生的所有合同范围及金额进行预估，它是实现成本控制的基线。合约规划也可以理解为，以预估合同的方式对目标成本进行分解，即将目标成本控制

8、科目上的金额分解为具体的合同。是目标成本和动态成本的纽带。9建立模板总部：定模板，框定合约数量及范围项目：用好模板，结合实践，因地制宜落地合约规划价值成本控制的抓手：合同签订—无规划不合同，合同执行—变更（签证）精细化管控，合同付款—精细核量核价，付款有理有据。支撑资金计划预测指导后期采购计划编制：整体合约策划，过程招标分判，建立合约规划的保障机制。4.成本动态管理动态成本——是指在项目启动后的任何一个时点，对项