嘉联地产成都项目商铺策划终案.ppt

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1、破阵1商业投资价值的四大准则1、本金安全性。2、期望收益的稳定性。3、变现的难易性。4、管理的复杂性。2驿都锦绣星河名居天盛花苑我们的商业位置图3本区域中心商圈航天城商圈1km1.5km20年历史以大型百货卖场、家电卖场、超市卖场为主15年历史以超市卖场、集中型菜市和社区服务型商铺为主2—5年历史以社区服务型商铺为主龙泉主要商业关系4消化总价值为2000万的商铺、车位和库房嘉联地产对本项目目标的理解重要目标5必须解决的问题Q2：如何实现销售？必须做的两件事2、本品研究。Q1：商铺滞销的症结在哪里？1

2、、消费者、投资者和经营者的问卷调查。1、消费者、投资者和经营者的问卷调查。6问卷调查结论——消费者1、在此发生消费行为的消费者主要来于蔚蓝花城和天盛花园，其次是驿都锦绣和星河名居和部分其它小区。2、茶楼是他们最主要的消费方式（70%，甚至有28%的客户保持每天都去），其次是网吧、KTV、健身场所和泡吧。3、消费者希望在住家500M的范围里有餐饮、日用干杂、银行、休闲娱乐、药店等商业。4、消费者认为本区域还应增加餐饮、休闲娱乐、银行、药店等商业店铺。5、消费者们愿意在菜品丰富的基础上，选择距离较近的菜

3、市。73%的消费者会每天去一次。6、80%的消费者每周至少会有一次朋友聚会，32%的消费者甚至一周会有2—4次朋友聚会。72%的消费者会选择在龙泉中心城区聚餐，22%的客户选择在住家社区附近聚餐。84%的消费者一次聚餐的费用会在100—300元。火锅和中餐依然是聚餐的首选。他们聚餐时最看重口味和卫生状况。7、消费者最核心的消费理念为性价比。7问卷调查结论——经营者1、仅有10%的经营者对经营情况表示满意，66%的经营者表示经营状况一般，24%觉得经营状况不好，有退场风险。2、85%的经营者选择租赁商

4、铺进行经营，并大多（60%）选择租赁20—50平米的商铺。3、33%的客户会因为人气不旺重新选择铺面，他们期望铺面的租金为10—20元。并至少要求3%以上的回报率，73%的客户甚至要求至少5%的回报，42%的客户要求10%以上的回报。4、经营者对交通方便、停车位充足、结构设计合理几方面比较满意。对周边商气人气不旺、地理位置差、消费水平低几点不满意。5、经营者选择在此行商的主要原因依次为看好这里的位置、租金低廉、生存的方式。8问卷调查结论——投资者1、投资客户能承受的投资金额为10—25万，最好不超过

5、20万。会购买20—50平米的商铺。2、投资客60%选择一次性付款，40%选择按揭。3、70%的投资客希望6—10年收回投资，最多不超过15年。4、80%的客户投资商铺是为了先占住口岸，以后自己经营，为收租金而购买的较少。5、投资客了看重了这里的地段、未来的升值潜力。9必须解决的问题Q2：如何实现销售？必须做的两件事2、本品研究。Q1：商铺滞销的症结在哪里？1、消费者、投资者和经营者的问卷调查。2、本品研究。10产品症结1、相当一部分商铺是砖混结构，不能打通组合，严重限制了经营规模和主力店的进入。1

6、1产品症结2、环境脏乱，进驻商家杂乱，影响经营环境。生资建材产业在航天人心里，这里是富人区！12产品症结3、基础配套设施匮乏，部分街道甚至连路灯都没有13产品症结4、车库过小、基本无法作为车库使用14商品房买卖合同合同症结天盛花苑、驿都锦绣商品房买卖合同明文约定：社区底商不从事餐饮、娱乐的经营活动。15交通症结红线部分含有公交路线，连接小区的车行入口，相对商气较高。16驿都锦绣星河名居天盛花苑人气、人流症结由于该街的小区入口无法行车，造成该街人气萧条17消费者生活习惯症结航天城商圈通过15年的沉淀深

7、入人心，航天员工一般习惯于在航天城商圈进行消费。本区域航天城商圈18营销症结１、商铺较为分散，不利于规划与包装。19营销症结2、已呈现多年，缺乏人气，销售滞缓。20营销症结3、目前投资该商铺，机会成本过大。按5000元售价，每月15元租金收益计算，年收益率为：3.6%银行5年期存款利率为：5.76%我们的回报率6％21我们的任务２００８年８月３１日２００９年２月２８日完成销售总面积的３０％完成销售总面积的６０％222009.022008.082008.02.06春节今天完成销售总面积德３０%完成销售

8、总面积的60%各销售阶段任务目标梳理完成销售面积20%232009.022008.082007.11.252007.12.12008.01.12008.02.06春节123123今天整体形象VI体系确定，及售楼部装修阶段完成销售总面积德３０%完成销售总面积的60%招商工作阶段，配合招商启动销售项目强销期注:1、招商工作以大棚菜市为启动区。2、在招商工作启动的同时，需要开发商同时配合对占街市场的治理。3、车位春节前，治理整顿：春节后销售启动。４、库房随商铺捆绑销售。推售