杭州写字楼市场分析p.ppt

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1、2012年2月杭州写字楼市场办公场地形象展示个性化需求写字楼需求演变过程：企业发展初期，需要的仅仅是一个办公场地产品表现为小面积类住宅化企业发展壮大，需要树立企业品牌和形象对地段，产品品质等展现企业形象办公需求产品需求企业发展企业发展成熟、实力雄厚，需求开始多元化去中心化，多元化，个性需求影响办公发展的因素分析杭州办公分布及其规律典型办公物业运营分析杭州办公市场供求分析杭州办公市场总结及趋势分析报告目录1.影响办公发展的因素分析通过大量案例总结，城市办公市场的发展一般经历四个阶段：非市场化时期市场化启动期市场化发展期市场化成熟期办公市场发展阶

2、段城市经济总量增长产业结构调整，三产比例上升城市经济发展的初期，第三产业不发达，以垄断企业自建写字楼为主非市场化时期经济背景第一、第二产业为主，第三产业、服务业不发达供应供应主体大型国有企事业单位：邮电、电信、外贸等，多为垄断性行业或其主管单位企业自身发展需要需求客户特征自用大型国有企事业单位外地外资实力企业办事处（金融保险分公司、现代制造业分销处等）产品在当时：形象好、配置高，代表了业主企业的实力投资无成交关键驱动因素自用良好的产品形象和品质盈利模式自用为主，其余对外出租投资无阶段标志垄断企业自建写字楼的建造市场化启动期：标准化写字楼开始建造

3、，办公多以类住宅（宜居宜办公）产品为主市场化启动期经济背景私营经济、第三产业快速发展供应供应主体开发商/企业自建并存部分开发商由住宅转入写字楼开发办公物业的需求显现，能实现略高于住宅开发的利润需求客户特征自用商住公寓：贸易物流类、装修装饰、中介公司等产品由于缺乏写字楼专业开发经验，商住公寓等模糊产品为主有一定的公建形象，但产品素质低，不能很好的适应现代化办公的需求政府无商务区规划，开发商主导，板块特征不明显，对客户决策不构成影响投资少量小投资客成交关键驱动因素自用办公物业形象与住宅办公接近的使用成本盈利模式开发类写字楼以出售为主投资产品与住宅类

4、似，易于被接受，投资门槛较低投资意识开始萌发，市场其他投资渠道少阶段标志开发商进入写字楼市场市场化发展期：产品多元化，板块逐渐形成，客户开始细分，领先开发商和市场标杆项目出现市场化发展期经济背景第三产业占据主导地位，现代服务业快速发展供应供应主体开发商逐渐占据主导专业开发商出现，引导市场的发展需求客户特征自用一线写字楼：高科技产业、现代制造业、咨询服务业、金融保险业客户逐渐按租金承受力分层外地外资企业进入产品多元化产品：商住、纯写字楼、高档写字楼开发水平和产品素质快速提升依托不同的资源（政策、传统认知、产业聚集等）板块化趋势逐渐显现投资中产阶级

5、，对房地产投资有一定的认识成交关键驱动因素自用一线写字楼：物业形象与产品品质，由于市场整体租金的绝对水平不高，对成本敏感度低中档写字楼：性价比，对形象有要求，对成本敏感盈利模式出售为主投资城市经济发展对写字楼租赁市场的信心投资回报的风险（参考市场可比物业的租金实现）阶段标志出现领先开发商和标杆项目市场化成熟期：办公地段主导性弱化，分布分散化；客户充分细分，产品需求元化、个性化市场化成熟期经济背景城市在区域的中心地位已经形成，现代服务业为主的第三产业占据绝对主导地位供应供应主体专业开发商为主需求客户特征自用一线写字楼：高科技产业、现代制造业、咨询

6、服务业、金融保险业等个性化产品：企业会所等形式开始出现产品高端产品：建筑形象地标化、设备设施尖端化、物业管理品牌化、办公功能纯粹化国际品牌与团队板块认知已经深入人心，各板块客户、产品平台标准建立项目开发方向主要由地段主导投资投资机构整购财富阶层成交关键驱动因素自用商务成熟度与聚集度、企业所依赖的资源聚集度产品：客户素质、物业形象、硬件配置、物业管理盈利模式大部分持有出租，部分项目对外销售投资对固定资产升值保值、租金实现的信心对实现长期稳定收益的信心阶段标志板块（及板块的标志物业）形成、产品标准建立、客户充分细分、产品需求多元化个性化影响城市写字

7、楼市场发展的主要因素：城市能级按照城市的影响范围，城市可以分为全球性城市、地区型城市、区域型城市和本地型城市。城市等级越高，其写字楼市场的规模越大，本地型城市对高端写字楼的需求不高。商务环境包括政策的透明度、政府的服务意识和服务效率。良好的商务环境将能够吸引企业进入，从而带动写字楼市场的发展。现代服务业，尤其是金融业、专业服务业、房地产业、企业总部机构，是写字楼市场的主要需求来源，一个城市现代服务业的发达程度直接影响了对写字楼的需求。产业结构基础设施人才基础商务环境包括对外交通设施条件、城市交通设施、电力、电信基础设施等。完善的基础设施是城市写

8、字楼市场发展的基础。高素质人才是写字楼的主要就业人口，也是吸引金融业、企业总部、专业服务业的重要条件。城市的高素质人口规模及对高素质人才的吸引力是影响