杏林湾商务营运中心营销推广及招商方案.doc

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1、杏林湾商务营运中心营销推广及招商方案杏林湾商务营运中心营销推广及招商方案刖§杏林湾商务营运中心，在经过前期的不断论证和建筑的精雕细琢后,终于要向市场揭开他神秘的面纱，来接受市场的考验。对丁营运中心的营销，我们认为关键在于两点：一是挖抓项口价值，让项口值得买；二是传播项目价值，让客户知道买。报告框架项目背景门标界定市场定位营销推广招商执行运营建议价值挖掘价值传播第一篇项目背景项目背景目标界定市场定位营销推广招商执行运营建议项目进度分析工程进度推广进度招商进度1-6#楼、8-11#楼已经全面开工，其中1-6#楼预计2010年6月完成地下室施工虽然前期进行了部分活动和媒体投放，但未进行全

2、方位系统化的营销推广一期1-6#楼招商政策、写字楼销售价格已经确定，招商工作提前启动总体而言，工程进度按计划推进，而项目招商进度要快于项目推广进度，I大I此应加快项目营销推广实施，以更好的配合项目招商。产品构成分析32套244m232套234m246套92m292套102m246套178m246套245m2108套92m2甲级写字楼2#楼108套123m2108套151m2104套369m2甲级写字楼3#楼32套257m232套Him2S0110办公6#楼46套85m2SOHO办公1#楼套数户型面积定位楼号招商政策分析营运屮心招商优惠政策要点归纳如门入驻条件%1注册在集美，②注册资

3、本500万元以上，③每500平方米年缴纳总税收在200万元以上。销售价格1#、2#、3#和6#写字楼销售均价4500元/平方米。优惠条件%1五年税收返还，②整栋购买享5%价格优惠，③2010年6月31口以前签订《购买合同》并交付首期款享九折优惠。客群受限：限制了屮小型企业进驻营运小心的可能性，价格优势：对纳税较高的企业相当于“零成木”进驻。第二篇目标界定项目背景目标界定市场定位营销推广招商执行运营建议冃标体系描述随着项目一期（1-6#楼）的营销推广，项目应当实现以下目标:杏林湾商务营运屮心整体知名度和价值认可。杏林建设企业品牌形象和内涵的进一步提升。一期1-6#楼写字楼物业实现10

4、0%俏售或招商。持续完善项目配套，提升企业实际进驻意愿。第三篇市场定位项目背景冃标界定市场定位营销推广招商执行运营建议核心问题关于竞争项目谁是我们的竞争对手它们的主要特征如何关于项口自身项目口身禀赋项目SWOT分析关丁咽标客户谁是我们的客户他们的购买动机他们有何特征如何构筑项目的独特价值曲线?①②③④⑦百脑汇商务人厦⑦软件园2期②杏林湾商务营运屮心③湖里高新技术园④新站营运中心⑤新景中心⑥厦门第一广场⑧观音山商务营运屮心①项ri名称序号⑧重点个案：观音山商务营运屮心已出让两块，分别由柯希平和悦城公司摘得。34万川招拍挂区部分已开工建设，企业自用，不允许出售但允许出租约50万nf自建

5、区全部售罄，签约80%,A1均价7500元/m2,A2A3均价6500元/nV,A2已交付使用28万nf启动区运营现状写字楼规模地块观音山CBD销售完毕，主要在于经营竞争。重点个案：软件园二期销售率83%,余12万nf销售率约3000元/nf销售价格共73栋，总建面积1221>.5万时。其中，写字楼57栋，建筑面积87.56万册，13栋配套用房，包含管理服务建筑8.7力血蔦酒店式公寓19.24万nV,已于2006年12月竣工。项n规划内容项目软件园二期具有行业入驻门槛，与本案具有差异化。重点个案：湖里高新技术园区外企业注册资金500万元（三产服务贸易类企业50万元）以上，年缴纳区级

6、财政收入每10万元可购买500m2o区内企业新增注册资金500万元（三产服务贸易类企业50万元）以上,年缴纳区级财政收入10万元以上且年新增5万元可购买500m2,每增加10万可多购500m2o入园条件以4800元/of起价购买写字楼优惠政策用地4.2平方公里，其中一期1.8平方公里，建筑面积280万平方米，目前金山财富广场已经交付使用，金海湾营运中心等在售。总体规划内容项目未售未售规划为五栋8-11层办公楼，共有写字楼212套15.44万nf金海湾财富屮心未售未售规划为一栋11层和一栋6层办公楼，共有写字楼23套2.7万nV厦门湖里科技创业园未售未售规划为两栋10层和一栋4层办公

7、楼，共有写字楼47套5.5万nf金海湾通用研发中心50%5500元/册规划为五栋12层办公楼，共有写字楼322套7.5万nV湖里营运屮心销售情况销售均价建筑规划项口名称湖里高新技术园区项目入驻门槛与本案相似，可售存量及未来供应量巨大，与木案的直接竞争最为激烈。但其不具有税收返还优惠政策，实际价格远远高于本案。重点个案：新站营运中心前三年地方留成37%,后两年18.5%优惠政策在厦新注册，注册资本金不低于500万元，每年在厦缴纳的税收以100万元为起点。产业要求中小型企