杏林湾商务营运中心营销推广及招商方案

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1、杏林湾商务营运中心营销推广及招商方案前言杏林湾商务营运中心，在经过前期的不断论证和建筑的精雕细琢后，终于要向市场揭开他神秘的面纱，来接受市场的考验。对于营运中心的营销，我们认为关键在于两点：一是挖掘项目价值，让项目值得买；二是传播项目价值，让客户知道买。2报告框架项目背景目标界定市场定位营销推广招商执行运营建议价值挖掘价值传播3第一篇项目背景项目背景目标界定市场定位营销推广招商执行运营建议4项目进度分析工程进度推广进度招商进度1-6#楼、8-11#楼已经全面开工，其中1-6#楼预计2010年6月完成地下室施工虽然前期进行了部分活动和媒体投放，但未进行全方位系统化的营销推广一期1-6#楼招商

2、政策、写字楼销售价格已经确定，招商工作提前启动总体而言，工程进度按计划推进，而项目招商进度要快于项目推广进度，因此应加快项目营销推广实施，以更好的配合项目招商。5产品构成分析楼号定位户型面积套数1#楼SOHO办公85㎡46套92㎡46套102㎡92套178㎡46套245㎡46套2#楼甲级写字楼92㎡108套123㎡108套151㎡108套3#楼甲级写字楼369㎡104套6#楼SOHO办公111㎡32套234㎡32套244㎡32套257㎡32套6招商政策分析营运中心招商优惠政策要点归纳如下：入驻条件①注册在集美，②注册资本500万元以上，③每500平方米年缴纳总税收在200万元以上。销售价格

3、1#、2#、3#和6#写字楼销售均价4500元/平方米。优惠条件①五年税收返还，②整栋购买享5%价格优惠，③2010年6月31日以前签订《购买合同》并交付首期款享九折优惠。客群受限：限制了中小型企业进驻营运中心的可能性，价格优势：对纳税较高的企业相当于“零成本”进驻。7第二篇目标界定项目背景目标界定市场定位营销推广招商执行运营建议8目标体系描述随着项目一期（1-6#楼）的营销推广，项目应当实现以下目标：杏林湾商务营运中心整体知名度和价值认可。杏林建设企业品牌形象和内涵的进一步提升。一期1-6#楼写字楼物业实现100%销售或招商。持续完善项目配套，提升企业实际进驻意愿。9第三篇市场定位项目背

4、景目标界定市场定位营销推广招商执行运营建议10核心问题关于竞争项目谁是我们的竞争对手它们的主要特征如何关于项目自身项目自身禀赋项目SWOT分析关于目标客户谁是我们的客户他们的购买动机他们有何特征如何构筑项目的独特价值曲线？11①②③④⑤⑥⑦序号项目名称①观音山商务营运中心②软件园2期③杏林湾商务营运中心④湖里高新技术园⑤新站营运中心⑥新景中心⑦百脑汇商务大厦⑧厦门第一广场⑧12重点个案：观音山商务营运中心地块写字楼规模运营现状启动区28万㎡全部售罄，签约80%，A1均价7500元/㎡，A2A3均价6500元/㎡，A2已交付使用自建区约50万㎡部分已开工建设，企业自用，不允许出售但允许出租招

5、拍挂区34万㎡已出让两块，分别由柯希平和悦城公司摘得。观音山CBD销售完毕，主要在于经营竞争。13重点个案：软件园二期项目内容项目规划共73栋，总建面积122.5万㎡。其中，写字楼57栋，建筑面积87.56万㎡，13栋配套用房，包含管理服务建筑8.7万㎡，酒店式公寓19.24万㎡，已于2006年12月竣工。销售价格约3000元/㎡销售率销售率83%，余12万㎡软件园二期具有行业入驻门槛，与本案具有差异化。14重点个案：湖里高新技术园项目内容总体规划用地4.2平方公里，其中一期1.8平方公里，建筑面积280万平方米，目前金山财富广场已经交付使用，金海湾营运中心等在售。入园条件区外企业注册资金

6、500万元（三产服务贸易类企业50万元）以上，年缴纳区级财政收入每10万元可购买500㎡。区内企业新增注册资金500万元（三产服务贸易类企业50万元）以上，年缴纳区级财政收入10万元以上且年新增5万元可购买500㎡，每增加10万可多购500㎡。优惠政策以4800元/㎡起价购买写字楼15项目名称建筑规划销售均价销售情况湖里营运中心规划为五栋12层办公楼，共有写字楼322套7.5万㎡5500元/㎡50%金海湾通用研发中心规划为两栋10层和一栋4层办公楼，共有写字楼47套5.5万㎡未售未售金海湾财富中心规划为五栋8-11层办公楼，共有写字楼212套15.44万㎡未售未售厦门湖里科技创业园规划为一

7、栋11层和一栋6层办公楼，共有写字楼23套2.7万㎡未售未售湖里高新技术园区项目入驻门槛与本案相似，可售存量及未来供应量巨大，与本案的直接竞争最为激烈。但其不具有税收返还优惠政策，实际价格远远高于本案。16重点个案：新站营运中心项目内容总体规划占地面积31.26万㎡，总建约50万㎡，分为A、B两区，其中A区占地约为13.59万㎡，B区总用地面积约为17.67万㎡，规划为多层和小高层商务楼及配套为主。入园条件在厦新注册，注