西安房地产营销规划预案分析.doc

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1、西安龙腾世家营销策划案一、西安市房地产市场分析二、南郊区域市场房地产分析小结：   1、针对项目周边的情况来看，许多的项目存在户型间隔和户型面积比例不当，比如讲，2房房2厅或1厅的单位，其面积是90-110平方米之间，而3房2厅或1厅的单位，其面积是130-170平方米之间，这种户型间隔和户型的面积配搭是不有用，造成“无意识”的白费，而这种白费是购房者无法主导的，无法主控的。   32/32建议：在户型设计方面，做足有用，户型的设计方面紧凑些，能够为客户节约购房费用，降低房款的总价，同时能够降低购房的入户门槛。故建议能够考虑在产品的设计方面，40-85平方米之

2、间，能够做成2房2厅或1厅1卫的单位，（其中大2房的单位考虑在65-85平方米之间，小2房的单位考虑在40-65平方米之间，）   85-110平方米之间，能够做成3房2厅2卫或3房2厅1卫的单位，（其中大3房的单位考虑在95-110平方米之间，小3房的单位考虑在85-100平方米之间，）   2、项目周边的项目多是高端产品，比如是豪盛时代华城，中天国际公寓等项目，不论从产品依旧产品的市场定位、形象定位等方面，差不多上走高端路线，加上项目的工程实施时期，品质不断的呈现，客户同意的程度越来越大，专门难震撼或冲击其项目形象，故避其锋芒，另辟出路，走产品差异化的道路

3、。   建议：此项目定位不宜走高端路线，适合走中端层面，在项目的形象上，能够走中高方向。因此在各种户型的配比比例方面能够考虑：大3房的95-110平方米之间，占25%。小3房的85-100平方米之间，占45%。大2房的65-85平方米之间，占20%。32/32小2房的40-65平方米之间，占10%。   3、综合项目所在的区域的产品概况，单体设计多以1梯2户/1梯4户/的设计为主，甚至中天国际公寓A/B两栋楼以1梯9户设计，其产品在考虑通风和采光方面，还存在有产品设计的缺撼，整体的确产品均好性不强。   建议：产品的单体设计方面，能够考虑1梯4户/1梯6户的设

4、计，如工字型或蝶型的设计，能够充分的考虑到各个单元的通风采光方面的问题。   4、项目区域周围的竞争对手的主题形象不是专门活跃，楼盘的个性不是专门突出，只是注重楼盘的形象高档次，但在项目的表现元素不是专门丰富多彩，缺乏产品的灵动性。   建议：项目的形象走中档线路的同时，给予项目的主题灵魂---知尚型的艺术社区，贯穿其个性化的元素，排他性的属性，独特性的气质，赢得目标客户群的口碑效果，同时树立项目形象和品牌效应。比如在外立面的设计上能够通过时尚的色彩来演绎，配合项目内的园林小品景观，做些抽象的小品雕塑，融观赏性、考虑性、运动休闲在一起。   32/325、区域

5、内的竞争对手，在项目的推广中，推广的路线显得不时鲜亮，而且在整个思路的把握上，不是专门系统性，尤其是中天国际公寓的项目推广上，整体广告效果把控不行，售楼不运用的是绿色，而楼书和宣传单张用黑色，整体的效果偏离。       建议：在项目的推广中，走中青年人的年龄特征，在注重主题的同时，能够在整体的效果上，以沉稳、时尚、有文化气息、有中产阶级格调、同时又具跃动的风格。三、项目分析1、项目的优势：区域优势：   项目地处南郊西高新区域，是整个西安市的购房首选区域，而且项目所在的地点是太白路和科技路交界处，又临南二环路段，东往含光路、朱雀大街、长安路一路通达，西接高新

6、路可贯穿南北，是西高新区较为理想的地段。地段优势：   位于太白南路和科技路的交汇处，两面临要紧的干道，西北面紧临西安科技大学附中的宿舍区，居住的氛围浓厚，临街有较强的商业价值，此地段宜商宜住宜投资。同时对项目的推广上有无法比拟的广告32/32效果。交通优势：   位于太白南路和科技路的交汇处，南来北往，东西穿梭的公交线路多，而且班次频繁，如此506、35、311、205、210、503、34、14等线路的车能够任意到达市区的任何地点，站台就在门口，交通便捷如意，方便自如。周围配套成熟：   项目所处的地段是西高新配套较为完善的地点，政府机关及相关的部门确实是

7、左邻右舍，如土地治理局，机电信息治理研究所，市肝病研究所，市交警支队，徐家庄综合贸易市场等，生活配套成熟。人文环境：   项目周边可谓是书香气息浓厚，人文环境独有，西安电子科技大学，及其附属中学，西安培华学院、西安幼儿师范学校、西安公关32/32学院、西安石油大学、西安美术学院等大专院校，还有市53中等中小学，围绕项目四周，散发浓郁的书香气息，能够讲到处差不多上词赋经伦的地点。居住氛围：   项目周围的居住小区多而且规模较大，有比较成熟的居住气息，如西安电子科技大学住宅区，有60多栋多层，2栋高层；市政府居住小区，新科花园居住小区，西安质检居住小区，太白小区，

8、交警支队住宅区等等，居住氛围浓厚，人气