番禺房地产项目营销规划预案.doc

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1、前言在得到XX公司发出的番禺项目招标信息后，我公司上下十分重视，亦十分希望能够获得这次与贵公司的合作机会。通过这一段时刻对广州和番禺市场的深入调研和分析，我司对本项目的市场定位、建筑规划、主题推广、商业推广等方面提出了更深入的一些方法，希望能通过与贵公司进一步的沟通交流来对其丰富和完善。我司将以为客户负责、为客户制造价值及实现价值提升的原则,依托XX237/237集团多年营销经验和资源优势,凭借多年建立的良好行业声誉和成功实践经验，为贵公司项目提供全方位服务。番禺XX地产项目策划报告一、项目概况进展商:广东XX坊物业有限公司237/237项目占地面积:A1-1——201

2、71M2A1-2——19221M2A2、A3——79911M2B——93391M2项目可能容积率：1.5项目可能建筑覆盖率：30%项目地块位置：番禺区南村镇镇政府旁237/237二、市场分析1.广州市房地产市场分析表1广州市房地产宏观状况项目19981999年2000年2001年上半年批准预售商品房面积（万平方米）778582547181商品房交易面积（万平方米）579630559267房屋交易金额（亿元）347354314151房地产投资金额（亿元）2692953541)从批准预售面积分析237/237从下图中能够看出，广州市批准预售商品房面积从这三年来一直呈减少的趋

3、势。其中99年比98年降低了25.19%，2000年比99年减少了6.01%，2001年上半年的原八区的批准预售面积为181万平方米比去年同期减少了19.2%，而新设的两个区番禺、花都两个区的面积为207万平方米，比八个区的总量还多。批准预售商品房面积减少的要紧缘故，一方面是广州市国土局从99年开始，按照省市的有关规定对预售项目进行严格的审批，使市场的供应量明显的减少；另一方面是由于项目动工速度的放缓。能够讲批准预售商品房面积的减少，是政府针对空置商品房比重过高而采取积极的宏观调控措施，以平衡市场的供求，有利于健康进展。这是正常的，必要的。237/2372)从商品房交易

4、面积与金额来分析从上图所显示的结果来看，大概广州的前景并不容乐观。99年商品房的成交量与成交金额分不为629万平方米和353亿元，比98年增长了8.82%与2.02%，但2000年却都出现了负增长数字，且降幅达到了一成多。面对这种状况，可能有人会感到悲观，对市场的以后进展缺乏信心。为此，有必要对其进行实事求是的分析。分析“负增长”的缘故。只要联系“九五”237/237期间广州市房地产市场进展状况来分析，也是能够理解的。上个世纪最后一个五年打算初期，我国房地产市场处于低潮，曾出现过投资的负增长。而广州却风景这边独好，房地产投资，商品房尤其是商品住宅投资逐年上升，没有出现过

5、负增长。特不是1999年受房改的推动，各单位赶搭公房出售给职工的最后一班车，市场销售量出现历史最高峰，房屋交易面积达694万平方米。据统计资料显示，集团购房在99年的第四季度明显在增加，单位购房占第四季度全市成交量的比例为43.2%，同时第四季度全市的成交量为230万平方米，比98237/237年同期增长69.63%。能够如此讲99年房地产市场是一个专门时期的专门状况。2000年全面停止住房实物分配，市场交换也要紧从公对公转变到个人成为购买主体、消费主体。在商品房市场销售量连年大幅上升，基数达到专门高的条件下，又遇上住房制度的全然转变，企业、事业、行政单位退出市场，个人

6、成了住房市场的购买主体。市场必须有个调整期，新购买主体有一个培育过程，因而出现销售额的下降是专门正常的。这不是市场的衰退，而是蓄势待发。2001年上半年的数据也证实了这一点，据统计，2001年上半年的交易面积与金额分不比去年同期增长了3.57%与4.88%，因此能够讲市场前景是美好的。3）从商品房的批准预售面积与交易面积来分析批准预售面积的降低是政府为了防止房地产市场的过热而采取的措施，是一项政府行为。而交易面积的则反映了市场的真实需求。我们对广州这三年来的预售面积与交易面积作一下比较：从图中能够看出98年的批准预售面积尽管最高，但其交易面积却远少于预售面积仅为交易面积

7、74.4%，市场处于“虚热”237/237的状态。到了99年由于上述的专门缘故，加上政府对预售面积的严格操纵，集团消费的急剧增加，交易面积大幅增加，超过了批准预售面积，且幅度较大超过了8%，一方面是由于市场更加活跃，另一方面确实是集团的“末班车消费”。2000年的交易面积尽管出现了过一成的负增长，但2000年已登记的成交面积仍超过同年批准的预售面积，2001年上半年交易面积是批准预售面积的近两倍。到市房地产登记所登记备案抵押数为38490个，比1999年增长了41.27％；商品房个人购买比例也由1999年的63％上升到85％；而且二手楼成