楼盘商业营销预案分析.doc

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1、龙湖佳苑商业部分营销方案目录市场分析4宏观经济分析4商业进展概况7竞争对手概况1042/42商业规划建议13市场定位14业态定位14目标客户定位16价格定位17营销策略21营销指导思想21商业部分命名23概念定位24媒体策略27时期性推广策略2842/42结语35附件36项目LOGO37VI应用41海报设计方案42龙湖佳苑商业部分营销方案一、市场分析42/421.1宏观经济概况某市是一座因油而生、因油而兴的石油化工工业都市，石化工业是某市都市经济的命脉和产业支柱，决定着这座都市的兴盛和进展。现在，某市差不多

2、成为我国西部重要的石油化工基地。某市石化公司炼油厂是某省原油年加工能力最大的炼油厂，具备年600万吨的原油一次性加工能力，600万吨的配套能力。某市石化公司乙烯厂是迄今为止我国西部最大的乙烯化工产品生产厂，年生产乙烯各类产品24万吨。此外，区内为石化主业服务的配套产业还有电力生产供应、石化工程建设、设备安装维修、工艺设计、机械制造、民用建筑、生产生活供水及交通运输、房地产、印刷、卫生保健、金融保险、公共服务等行业。2003年，某市全区实现工业总产值106.56亿元，其中石化工业总产值97.21亿元，占全区工

3、业总产值的91.2%。42/42全区完成国内生产总值24.01亿元，其中第一产业增加值600万元，占2003年国内生产总值的0.25%；第二产值2003年增加值21.84亿元，占国内生产总值的90.96；第三产业完成增加值2.11亿元，占2003年全区国内生产总值的8.79%。第一、二、三产业占国内生产总值比重2003年，全区人均国内生产总值突破4万元，完成社会固定资产投资5.39亿元，完成社会消费品零售总额2.63亿元，实现地点财政收入1.42亿元。42/422003年某市要紧经济指标项目单位数值国内生产

4、总值亿元24.01第一产业万元600第二产业亿元21.84第三产业亿元2.11工业总产值亿元106.56石化工业总产值亿元97.21总人口人63950户籍人口人49261流淌人口人14689人均国内生产总值万元442/42社会消费品零售总额亿元2.63存款余额亿元26.79地点财政收入亿元1.42从以上某市宏观经济产业构成能够看出，第二产业十分发达，但第三产业所占国内生产总值极低（8.79%），远远落后于其它经济发达都市，与一般性的二级都市也有专门大的差距。第三产业是衡量当地商业进展程度的差不多指标，因此从

5、宏观经济层面分析，某市商业市场进展缓慢且十分落后。1.2商业市场进展概况1、商业形态要紧以沿街店为主，缺乏综合百货店某市商业市场相对集中，要紧集中在以大庆路为中心的区域，该片区涵盖了从服装、百货、餐饮、娱乐等几乎所有的商业形态。但受商业进展环境阻碍，商业要紧以沿街店为主，缺乏综合百货店。42/42这种市场现状在短期内将无法改观，尽管随着大庆西路北侧万和商住楼底商营业，第一家综合百货店将因此诞生，但从其1410平米/层，商业总建筑面积4200平米的规模而言，其阻碍力仍然相对有限，可不能从全然上改变某市服装、娱

6、乐类消费要紧依靠周边都市（要紧是奎屯）的现状。2、商业进展落后，无法满足当地市场需求某市居民收入高，具有专门强的消费能力，但受当地商业进展落后阻碍，全然无法满足当地市场需求。依照我们对某市要紧市场了解，当地销售的商品要紧以日用百货为主，具有选择性、目标性和休闲性消费特征的商品十分有限。如品牌服饰、家用电器、家具、建材等要紧商品均需依靠周边都市，这种严峻依靠周边都市的商业现状和消费模式，严峻阻碍了某市商业市场的进展，并制约了商业市场的规模和销售。尽管受都市化进程和1000吨炼油、120吨乙烯工程上马的利好刺激

7、，商业进展必将迎来快速进展的局面，但受商业基数过小、宏观经济对商业刺激的滞后效应阻碍，可能以后几年商业消费规模可不能出现大幅增长，这种利好表现将在2008左右逐步显现并进一步强化。42/423、商业需求趋于饱和，市场过剩已成必定某市最近两年商业的销售面积在1.2—1.5万平米/年。随着商业开发规模的不断扩大，商业在销售价格上涨的同时销售的难度进一步加大。按某市7万人口计算，繁华和相对繁华区域可容纳的商业面积在7万平米左右（按1平米/人的最大保有量计算），而某市现有的商业规模差不多接近那个数值，因此商业消费趋

8、于饱和，市场可挖掘的潜力十分有限。按某市每年2.6亿的社会消费品零售总额计算，按300——400元/平米/月的商铺最低营业额（低于该营业额，商户经营趋于微利，商户将不在经营或维持经营，商铺租金大副回落，出现空置现象）计算，某市商业繁华和相对繁华的区域可容纳54167——72222平米的商铺（不含一般区域的商铺），从那个数值而言，某市商业供应差不多达到供需平衡，新的供应将导致市场过剩。42/42某市商业过剩的前兆差