商业地产的风险控制(1).doc

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1、商业地产的风险控制时下，商业地产已成为财富之源。许多发展商往往在看到商业地产丰厚利润的同时，却忘了其投资巨大、风险极高、专业性极强的特点，因而常常盲目投资，结果导致大量的商铺积压，或因资金链的断裂而陷入困境，造成巨大的经济损失。对于商业地产的风险，主要来源于以下几个方面：　　一、物业形式明显不同　　商业物业与地产商熟悉的住宅、公建等明显不同，商业物业应具备与之相对应的经营模式和管理人才，否则将会付出惨重的代价。如济南泉城路商业街店铺，由于过于重视城市景观要求，忽视了商业使用功能，陷入了招商经营难的尴尬境

2、地。　　因此，开发商业地产不能简单套用住宅的先设计后销售模式，而应先确定经营模式、招商对象和业态需求,进行建筑规划设计，以最大限度地减少日后改造费用的成本，从而降低开发风险。　　二、竞争加剧价值下降　　高额利润驱使着众多的地产商跟风进入商业地产的开发领域，由于信息的不对称，在同一区域可能会出现多家商业地产项目撞车的现象，导致商业地产从短缺热销到过剩滞销的严重后果。因此，进行竞争者调查和掌握政府商业规划十分重要。　　三、充分认识资金压力　　大型商业地产项目的招商对象通常是已经或准备进入中国的外资商业企业，

3、由于他们更多地是租用而非购买商业物业，因此若无强大的资金实力或无力自己经营，则很可能会被资金压力逼上绝境，甚至出现新的烂尾地产项目。　　四、复合人才严重缺乏　　商业地产在国内特别是北方地区起步较晚，目前开发商业地产的开发商多为地产商，对商业的选址、功能要求等专业知之甚少，对地产和商业均为精通的复合型人才更是凤毛麟角。人才的短缺导致开发商业地产的风险加大。　　五、利润过高产生泡沫　　目前国内一些城市特别是大型发达城市，由于策划炒作等非理性因素，导致商业地产的租售价格虚高，一些经营者在商业微利时代的大背景下

4、，不堪高价格的重负，很难步入持久的良性经营，经营者的失败最终将会把爆涨的商业地产市场拉下马来。　　六、经营理念差异过大　　商业地产应属于边缘产业，商业与地产两个行业的差异性很大，经营决策理念也相去甚远。在实际中两个行业人员在决策理念和经营运作过程中，时常产生剧烈的碰撞，达不到：“1+1=？”的统一，不和的最终结果必定是商业地产项目的失败。由于商业地产经营回报期长，投资大，风险大，一旦开发经营不理想，将造成巨大的经济损失，对此，我们可以从以下几个方面来控制风险。　　一、选址应权衡各种因素　　商业地产选址首

5、先应考虑项目所在地的城市影响力，目前一些地级城市由于交通不完善、旅游资源不丰富、城市影响力弱，开发大规模MALL就值得商榷。其次，项目应考虑交通系统是否完善，因为交通将影响项目的核心商圈辐射半径的大小和物流系统成本的高低。第三，应考虑核心商圈消费能力，以本地消费为主。第四，应考虑政府对地段的重视程度。　　作为发展商或代理公司对商业经营了解得太少，所以在进行商业项目选址论证时一定要有商家或经验丰富的商业顾问公司参与；在选址论证上不光靠经验，还要有大量的定量分析，既然商业地产的价值要靠招商来实现，而要成功招

6、商必须与商家（主力店）有“共同语言”，从商家的角度来论证商业项目选址的合理性，而不是一厢情愿的“单相思”。　　二、开发规模宜适度　　目前，我国商业地产开发好像存在一种误区———越大越好，事实上，商业规模受商圈购买力和商圈其他商业设施的制约，所以商业地产的开发规模要通过科学的分析。一般来讲，5万平方米左右的MALL区能基本满足一般二级城市的购物消费功能。　　三、项目定位应适度超前　　在对商业项目定位前，除考虑项目所在地的总体经济环境、产业结构、人口基数、消费能力、消费支出、消费习惯、当地人生活水平、商业布

7、局现状等市场情况外，还要对经济发展趋势、商业发展格局进行详细分析，项目定位要适度超前。四、营造主题特色吸引消费者　　没有特色、没有主题的项目就没有生命力。主题一定要有丰富的内涵来支撑，要特别抓住购物群体当中核心的部分，充分考虑本地文化特征，商圈的最为有效的辐射范围主要还在本地市场，受现在的收入条件限制，对外地市场的影响，毕竟有限。五、专业化经营管理保证投资者利益　　有不少商业项目，前期开发推广都非常成功，但经营非常艰难，从而造成投资者信心丧失，因此聘请著名的商业管理机构已经成为我国目前商业地产开发的主要

8、模式。　　总之，商业地产开发应在科学选址、定位的基础上，确定经营模式、招商对象和业态需求，并请专业商业规划公司进行商业规　划设计，最大限度地减少日后改造费用的成本，从而降低开发商业地产的风险。