开封中山路地块分析.doc

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1、开封•中山路地块市场分析报告2008年1月13日、开封市宏观环境分析1、城市概况2、产业结构对比3、城市未来发展规划4、政策环境5、郑汴一体化二、开封市房地产市场分析1、开封市房地产市场发展状况2、开封市房地产市场未来规划3、开封市房地产市场机遇和优势机遇和优势三、地块所在区域分析1、地块区域概况2、地块区域房地产发展状况3、地块区域发展优劣势U!地块分析1、地理位置及概况2、地块SWOT分析五、地块开发及建议1、地块潜在价值的挖掘2、开发建议一、开封市宏观环境分析1、城市概况开封，简称汴，是我国七大古都和国务院首批公布的2

2、4座历史文化名城之…。开封地理位置优越，气候温和，物产丰富，交通便利,文化教育发达，科技进步，经济繁荣，是中原地区的重要旅游城市和对外开放城市。开封市下辖5个市辖区、5个县；全市共有24个街道、34个镇、55个乡，总面积6444平方千米，人口490万。开封优越的地理位置使其成为北上南下、西进东出的枢纽城市，同时又是沿亚欧大陆桥东西双向开放、外引内联的对外开放中心城市，具有发展对外经济技术合作和进行大规模经济开发的广阔前景。2、产业结构对比2006年全市实现生产总值472.36亿元，按可比口径计算，比上年增长13.1%o其中，

3、第一产业增加值131.17亿元，增长8.9%；第二产业增加值197.87亿元，增长15.7%；第三产业增加值143.32亿元，增长13.9%o三次产业结构由上年的29.7：40.2：30.1变化为27.8：41.9：30.3,二三产业比重比上年提高1.9个百分点。全市人均生产总值达到9876元，同比增长12.6%。非公有制经济实现增加值264.92亿元，占生产总值的比重为56.1%。2007年开封市生产总值达到570亿元，增长13%；人均生产总值达到1.2万元,增长13%。全市一般预算收入达到20.3亿元，增长24.9%,其

4、中市本级达到8.55亿元，增长19%；税收占一般预算收入比重达到67.5%,比上年提高8.5个百分点，增幅跃居全省首位。全社会固定资产投资完成215亿元，增长29%,其中城镇固定资产投资在高速公路建设大幅投资结束的情况下完成161亿元，增长30%o开封市国民经济和社会发展中存在的主要问题是：开封市GDP从2005年的495亿元到2006年的570亿元，年平均增长率超过了13%,说明开封的经济处于一个稳定快速的发展时期，健康快速发展的经济环境，也为房地产的迅速发展奠定了基础。但是综合实力不强，经济总量偏小，经济结构性和体制性矛

5、盾仍然较突出，就业和再就业的压力较大，社会保障体系有待健全，城乡居民收入总体水平偏低，部分群众的生活还比较困难。3、城市未来发展规划全市人民在市委、市政府的正确领导下，认真贯彻党的十七大和十六届五屮、六屮全会精神，全面落实国家宏观调控政策，紧紧围绕“工业强市”等六大战略和全面建设小康社会的奋斗冃标，抓住郑汴一体化的机遇，乘势而上，2008经济工作预期目标：经济增长13%以上，其中一产增长5%,二产增长16%以上，三产增长16%左右；地方财政一般预算收入增长18%,其中市本级增长18%,达到10亿元。具体如下：1）大力发展工业

6、经济2）加快县域经济发展步伐3）全面提升第三产业发展水平4）加强城市建设与管理5）深入推进郑汴一体化发展6）强力推进生态建设和节能减排7）以改善民生为重点加快推进社会建设4、政策环境国家政策★金融政策央行加息从3月18日起，央行便吹起了加息的号角，接下来5月19日、7月21日、8月22H、9月15FI、12月21R,截至目前今年央行已连续进行6次加息。影响：购房者心理影响增大。严控公积金8月21日，《中国人民银行关于调整金融机构人民币存贷款基准利率的通知》下发，规定从2007年8月22FI起，上调个人住房公积金贷款利率。五年

7、期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.09个百分点。影响：抑制部分投资购房。二套房贷首付40%,1.1倍利率中国人民银行、中国银监会9月27日联合下发《关于加强商业房地产信贷管理的通知》。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，首付比例不低于40%,贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。影响：降低投资购房比例。★税收政策土地增值税清算1月16H,国家税务总局发布通知，耍求各地从今年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30%-60%不等的土地增值税。影响：开发

8、成本增加，影响房价。★土地政策国有建设用地使用权10月9日，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令），要求从11月1FI起，受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证。影响：有效阻止开发商蓄意囤积土地的行为。★住房保障政策90平方米70%