163地块初步规划方案080325.ppt

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1、163地块初步规划方案地块位置示意图地块规划指标情况（一）总用地面积13709（20.5亩）（二）实际出让面积13709（20.5亩）（三）容积率≤4.8（四）建筑密度：≤50%（五）绿地率≥5%（六）建筑限高（M）100（七）地上总建筑面积（㎡）65803（八）地下建筑面积（㎡）32000黄浦区163#街坊地块建设要求1、规划参数。应符合沪规景（2006）628号“关于核定黄浦区163地块规划参数的复函”文的要求。2、功能定位。应充分体现外滩金融贸易区和南京路外滩段的功能定位要求，设计方案应与目前已初具规模的外滩国际顶级品牌集聚街区相互匹配。地上商业建筑面积不小于地上建筑总量的20%，

2、商务办公规划建设为现代化智能型商务办公楼宇。3、建筑形态。应充分考虑风貌保护对建筑形态各方面要素的要求，并满足风貌保护规划各项城市设计要素指标的要求，处理好建筑单体与周围建筑群及外滩天际轮廓线的协调关系。4、地铁衔接。应充分利用地下空间，并按照地铁方面的要求，妥善处理好与地铁十号线南京东路站本体的衔接问题，风井、出入口与项目总体开发必须结合。5、配套要求。为保障市政道路上公益性用电的需要，项目地下一层需无偿提供约50平方米左右的使用面积作为电站使用。6、建安标准。除土地成本外，单位建筑面积的建安造价不得低于1万元。策划定位目录概念定位方向商业业态定位精品酒店定位自用办公定位概念定位方向1

3、、高端定位，打造顶级商业综合体；2、商业建筑空间、价值最大化；3、引进世界高端品牌，聚集高端消费人群，塑造外滩商圈地标性商业建筑；4、打造新一代“精品商业”模式；5、探索引领未来电器消费潮流的高科技体验中心。概念定位——在上海市场的定位区分LocalBrandingHigh-endMarketMediumMarketPopularWestgate梅隆镇RaffleCity來福士NewWorld新世界Plaza66恆隆广场GrandGateway港汇广场SuperbrandMall正大广场Xintiandi新天地ShanghaiTimeSquare时代广场MetroCity美罗城Indic

4、ativePositioningforSuning本案主题定位——超級全方位购物体验商业中心高档定位Up大众流行Mass南京东路NanjingRoadEast外滩TheBund超級全方位购物体验商业中心SuperTotalRetailExperienceShoppingCentre项目整体功能规划示意图地面外滩TheBund塔楼功能自用办公+精品酒店/行政会所塔楼总体量酒店：10000m2办公：4000-5000m2商业总体量70800-71800m2地上：50800-51800m2地下：20000m2停车及设备用房依建筑许可，面积最大化商业业态定位分析区域业态定位目的性消费为主便捷性

5、消费为主Lifestyle为主电影院业态定位分析总结区域功能定位业态定位档次定位设计概念区分商业高区目的性消费非零售类为主中高档、部分高档(如餐饮类)垂直动线商业中、低区商业价值最大化时尚零售类为主高档、中高档、大众化、特色化商户建筑特色地下商业空间商业互动，提升价值生活配套产品及服务为主大众化、中高档与地面层及轨道交通的互动联系商场平面示例商场平面示例商场平面示例商场设计要点整体理念：按照“高档购物中心”的设计，而非“传统百货”；具体而言，体现在以下几个方面：1、中庭规模，建议主中庭不小于800平方米，可作为产品展示和推广空间；2、走道宽度：不小于3米；3、一般店面铺面宽：不小于6米；

6、一线品牌服饰店，不小于8米。屋顶花园效果图地下停车根据最新技术及建筑许可，达到停车位最大化。精品酒店定位打造来提升苏宁多产业品牌形象及企业品牌价值，实现全国扩张的战略平台。在商业价值最大化的原则上，辅以部分用于苏宁集团自留自用部分(接待功能的会所、俱乐部等)来实现集团的形象与品牌的提升。行政会所各功能区简述LEVELTWOISAVENUEFORDININGANDENTERTAINMENT高级中餐厅PRIVATEVIPROOMFORPRIVATEFUNCTION大小贵宾厅层CONVERTIBLEFUNCTIONROOMS多功能会议室FORPRIVATE会客室FUNCTIONINTERNAT

7、IONALMEETING国际会议厅行政会所各功能区简述GYM健身房LEISURE休闲多功能房READINGROOM阅读室CHANGINGROOM更衣室SWIMMINGPOOL泳池ROOFTOPGARDENCAFÉ空中花园咖啡座酒店风格效果行政会所各功能效果自用办公定位分析核心高管和投资金融平台办公会议、会晤场所充分展示苏宁集团的发展历程、成就与未来发展战略，打造“苏宁走廊”；需考虑办公与精品酒店/会所的互动效应；楼层净高显著提升，增