7—南剧·星光park营销策略沟通稿.doc

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1、XX年7—南剧·星光park营销策略沟通稿　　南剧·星光PARK营销策略沟通稿报告思维导图对于项目的认知区域商业格局分析地段认知核心问题销售现场概况商业招商及规划策略导出附加服务代理模式项目毗邻广西最热闹的核心商业中心朝阳商圈，日均人流量高达30万人次朝阳商圈日均人流量30万人次，是南宁市迄今为止最热闹、人流量最大、广西区内首屈一指的繁华商业中心；朝阳商圈涵盖南宁百货、裕丰商场、新和平、潮流前线、老鼠街、万达、国贸、南宁步行街、中山路，业态涵盖零售、批发、休闲娱乐、餐饮、电子、服装、办公等等，高中低档次均覆盖，朝阳商圈本案项目与市中心一桥之隔，可谓之江南的桥

2、头堡，周边居住人口密集江南转盘一带为南宁流动人口聚集地，平西村、福建园以及周边住宅区承载南宁市40%的租户群体，区域内常住人口及流动人口达十几万；平西村和福建园承载主要租户群体，巨隆大厦，香格里拉等周边中档小区为白领租户记住租住小区；本案福建园5万人口西苑小区、壮宁生活区等住宅区约3万人口本案平西村3万人区域常住人口特征?他们是普通的上班族，每天会乘坐公交、的士打卡上班，有才华有拼劲，渴望通过自身的努力在这座城市找寻属于自己的一片天空；他们疲于奔命，极少逛传统菜市，晚饭常常是快餐和外卖；他们时而小资，喜欢约三五好友酌品下午茶，聊聊工作近况，或找寻幽静的书吧，

3、释放一天的压力；?他们是南航的空少空姐，由于公司集中发车点在江南转盘因此选择租房在附近，收入高，对居住品质比较讲究；?他们是本地或外地的小区业主，忙于工作与家庭两头，时常抽不出空带家人逛街消费，常常想着下班带孩子逛逛玩玩却苦于堵车和找不到停车位；项目位于南宁市图书馆与南宁剧场之间，文化氛围浓厚南宁市图书馆每年250场演出45万高端消费人群日均10万人流量项目总建筑面积9万平方米，商业面积约3.5万平方米，主体建筑共计25层，使用年限25年；B1-6L为商业部分，7L-12L为写字楼，13L-25L为酒店部分；项目定位星光PARK-南宁的K11形象定位艺术·生

4、活商务平台仲量联行托管运营销售价格15元/㎡/月，约30万/套写字楼；销售策略目前仅销售写字楼部分，首期交纳首付款50%，余下房款可申请在交房前付清；商业部分对外口径为已经售罄；5L-6L成功招商主力店芒果影院、肯德基意向签约；销售人员与招商部门脱节，不清楚项目目前招商情况；项目基本认知项目现场情况项目基本认知—业态规划B1生活超市/酷玩天地L1时尚街区南宁剧场L4美食芸聚L2运动潮流L3孩玩天地L5:芒果影城/畅享娱乐L6畅享娱乐L7母婴健康中心朝阳商圈香格里拉广场江南专业市场区域商业格局分析?成熟繁华的商业中心，餐饮、休闲、娱乐、小商品批发、酒店、办公等

5、一应俱全；?以中低档消费为主，环境、品质略低于金湖广场圈；?以休闲餐饮为主的业态承载不足，以万达、国贸、中山路为例，人满为患，座无虚席。　　?家居、灯饰、茶等专业市场为主；?南宁市主要专业市场区域，成功形成城市名片；?主要以中型超市、品牌店为主，满足日常生活所需；?商业缺乏特色化经营；?仅满足日常生活所需，休闲、娱乐等升级型商业匮乏；SWOT分析项目核心为地段优势，项目机会在差异化产品的市场竞争力优势—毗邻中心商圈—位于人口密集的区域—主力店招商成功—江景资源机会—找准业态，补缺朝阳商圈—找准需求点，引领江南片区消费习惯威胁—市中心的繁华、香格里拉商业的消费

6、习惯—朝阳商圈写字楼、商铺林立，竞争激烈劣势—项目周边无其他商业配套，过路无停留，距离繁华商业较远—25年使用年限受限—置业门槛较高项目市场占位定义区域市场格局，做市场的补缺者者产品与市场需求的错位　　（1）区域内办公氛围不浓厚，客户需求低　　（2）朝阳为最大的服装零售批发市场办公餐饮自住服装——写字楼产品在江南的市场需求过低√√——业态规划从市场出发，规避风险，精准定位，找补市场空白点本项目存在的核心问题1.产品与市场是否吻合？2.如何增强投资客户信心。　　3.置业门槛较高，如果降低置业门槛同时迅速回笼资金。　　策略导出依据市场分析重新梳理项目定位区域初步

7、定性泛朝阳商圈，江南桥头堡升级区域配套·城市商业综合体依据项目核心价值重新调整产品结构　　11、写字楼缩小了物业使用范畴，投资客易是否容易产生疑虑？项目产品　　11、毗邻市中心　　22、周边租户密集　　33、距离繁华地带有一定的距离　　22、77层商业体量较大，作为片区商业配套是否过大？　　33、什么样的产品可以降低投资门槛？扩大物业经营范围将“写字楼”改为“SOHO商务公寓”结论自住出租办公仓储公司办公白领公寓长租公寓创业工作室依据市场分析重新进行业态规划B1层超市/星级菜市B1层保留超市的部分，增加星级农贸市场，农贸市场随着消费人群层次的变化在急速的变化

8、，上海、浙江等地均涌现出一批符合现代化白领消费需求的