房地产轻资产与平台模式的运营高手.doc

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1、中国的商业地产正处于加速上行阶段，市场趋于透明、成熟和稳定，但同时也隐藏着巨大的风险。一是井喷式的商业项目开发与高空置率的泡沫化风险；二是同质化风险。如何在泡沫化和同质化的趋势下开拓新的“蓝海”？一德企业在新的商业时代里有新的思考和新的举措——用文化创意产业武装商业，用移动互联网思维，创新商业地产发展模式。作为一家做过知名区域开发、住宅开发、产业地产等标杆项目的一德企业，为何会重兵挺进文化商业地产？一德又是如何看待商业地产？如何在短短3年间就创造出独特的“一德文商模式”……带着这一系列问题，明源地产研究院专程奔赴南京，采访了一德企业掌舵人陈俊先生。上篇《跨界——用创意文化发掘

2、商业“洼地”》从需求出发，一德企业董事长陈俊将人的24小时分为了3个8小时，并对应3种地产业态：第1个8小时需要休息睡觉，要住有所居，对应的是住宅地产范畴；第2个8小时是要工作，需要写字楼或是工厂等空间场所，对应的是产业地产范畴；第3个8小时，既不上班，也不睡觉，就是吃喝玩乐购物，对应的是商业地产范畴。一德做过前两类业态，现在对第三类——商业地产更有兴趣，也深有研究。一、商业地产的核心在于商业在陈俊看来，商业地产的核心在于商业，而非地产，房子只是个载体。换句话说，建房子不重要，重要的是运营思维，如何把市场、客户需求研究透，这才是商业地产的核心。因此，商业地产要做得好，不应是地

3、产商来牵头。拿旅游地产来说，肯定是先前做过旅游的进入旅游地产会更有优势，因为他懂策划、懂旅游、懂客户需要什么，具有运营思维，而商业开发完全可以外包完成。住宅地产商转型商业地产商，某种程度来说有一定的鸿沟，就好比卖啤酒的转卖矿泉水，听起来好像差不多，实际上是两个完全不一样的逻辑。首先，矿泉水和啤酒的销售方式完全不一样，前者跟口渴有关，是刚性需求，属于理性消费，销量受气候影响，夏天多冬天少；后者则跟节庆有关、跟气氛有关，属于感性消费，一到节假日、一有聚会销量就会上升。其次，宣传内容、宣传渠道有直接的差异。住宅地产转型商业地产，其间的差异也是这个道理。二、商业的核心在于人商业地产的

4、核心在于商业，商业的核心则在于人，人的需求是所有商业地产的出发点。在研究人的这个问题上，陈俊从战略上强调了他的经营逻辑，就是对人的需求的共性和个性深度拿捏。首先，得研究人的共性，也即深层次的人性把握，共性的东西把握得透，就很容易做好商业的基本面。比如腾讯的微信，不用推广就几亿用户。微信为什么能打败微博，为什么能快速收割巨量用户？因为它主要解决了人内心的两个诉求：其一是内在虚荣心，可以通过晒自己的观点，或是转发有“档次”的观点来显示你的“水平”；其二是更快捷、简单的社交型需求，生活、工作、朋友圈子，晒近况、晒幸福、互通有无，转发互动非常简单快捷，满足快捷时代人的沟通社交需求。但

5、目前，商业地产对需求共性的研究及市场研究更多还停留在表象，更多聚焦在物业条件、建筑的立面上，这实则不是本质，本质应该是对人性中最底层东西的挖掘、研究及利用。其次，做商业，还要研究人的个性。不同的人有不同的消费偏好，比如男性消费者和女性消费者的逻辑在很多方面就完全不同。企业做商品品牌、推广、优惠促销，就一定要打在细分客户需求的敏感点上。三、用文化创意跨界商业对商业运营、人性需求的研究都只是商业地产的基础玩法。要摆脱传统商业地产的同质化困扰，更需要守正出奇。一德企业的“奇招”就是用文化创意产业武装商业地产，在国内商业地产出现井喷迹象之前，寻找商业地产新的“洼地”。“大商业是文化的

6、，大文化是商业的”。在品质优秀的商业地产项目中注入独特优秀的文化元素，让商业开发运营与文化创意结合，让商业在文化的土壤中滋养，运用文化的魅力来提升商业地产，这正是一德商业地产的发展新思路、新模式。一德很早就提出了“为城市生活注入文化活力”的开发理念，2011年，一德企业从区域开发运营向文化产业战略转型，大胆探索商业地产开发运营与文化产业发展新思路、新模式，充分整合IDG资本等资源，以文化商业街区为核心，以自营业态为特色，构建“一德文商旅”内容运营业务平台。通过3年的创新和实践，一德企业已经在文化商业领域创造出一个又一个亮点，“艾米1895”、“小盘谷”等一大批国内知名的文化商

7、业项目，成为中国文化商业地产领域的黑马。中篇《革新——用先进的文化创意意识“换脑”》跨入新世纪，文化与经济融合发展的态势十分迅猛。为在高速成长且竞争日益激烈的行业中占据一席之地，一些开发商开始试探用地产与文化创意联姻的方式寻找新的“蓝海”。文化创意资源与房地产业的结合，促进了地产行业的创新转型，但目前，文化创意产业与地产联姻还处于起步阶段，还面临一些问题待突破。一、发展文化创意产业的若干问题目前，很多城市都很重视文化创意产业，但是，“千城一面”，“文化断裂”与“文化僵化”等问题也客观存在。原因在哪里？陈