瑞露嘉都项目贰期市场报告与策划建议书.doc

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1、目录前言概要地产热销兵法诊断篇项目一期“亚健康”症状全接触从市场定位透视项目之“亚健康”症状从规划设计透视项目之“亚健康”症状从经营管理透视项目之“亚健康”症状从营销推广透视项目之“亚健康”症状把脉篇望、闻、问、切——解读瑞露嘉都“望”诊——瑞露嘉都还能走多远？“闻”诊——瑞露嘉都与南充“钱包”经济“问”诊——瑞露嘉都什么最打动消费者的心？“切”诊——瑞露嘉都产品定位与住宅形态“门当户对”？会诊结论建议篇（一）项目二期市场策划与营销建议立地条件再梳理项目周边竞争物业剖析项目市场相会点分析项目SWOT分析项目整体定位南充市场需求与客户定位项目产品形态定位二

2、期产品形态组合建议（二）项目二期市场策划与营销推广建议（三）项目一期尾盘营销推广部分建议地产实操启示：地产热销兵法●专业与资源的对接整合——地产奇迹的助推器在日趋发展成熟的楼市销售中，楼盘要卖得好，卖得快，卖得高，必须辅之以科学专业的策划和实效到位的执行，专业的房地产营销策划和销售在项目销售中的重要性显得越来越重要。通过专业的服务与开发商资源的对接整合，帮助项目尽快驶入快车道。合作多赢，将共同缔造新的地产奇迹。●品牌与特色的打造一复合地产（商业、住宅）热销解码经过房地产最新前沿理论熏陶和近五年来项目实践，取得了不斐的策划业绩。根据个人对房地产项目的实践，

3、总结出了复合地产（住宅和商业）完成项快销热卖的五大胜招：热销之先招——科学的定位与规划成功路线透视：通过精准而超前的项目定位，赋予项目更多的附加值，进而领先市场，在竞争中脱颖而出；领悟商住物业之真谛，对项目的商住物业进行科学的建筑规划和业态组合，增加项目靓点和销售力，将引导项目运营实现长期繁荣。热销之巧招——市场资源与企业战略的整合成功路线透视：地产项目的运作，其实也是资本和资源的运作。顺应市场需求，善用政府规划，通过整合政策和市场资源，借力使力，以产品引导市场，以资源激活市场，全面提升项目社会效益和经济效益。热销之巧招——引爆市场的整合推广成功路线透视

4、：现在是注意力经济时代，如何以实效的策划和整合推广，以冲击力的广告、实效的SP与PR活动配合引爆营销的价格势能，吸引市场眼球，聚拢人气、在推盘中形成一个大幅度的剪刀差，迅速打响品牌，进而引发抢购风潮。热销之巧招——决胜千里的销控管理成功路线透视：制定和掌握好销售政策时机、节奏、技巧，运用鲶鱼效应去把握现场销控，配合舆论与口碑，引导销售，造成哄抢态势，整体销售一气呵成，实现项目利润最大化。热销之巧招——“OK模式”玩转商住物业成功路线透视：商业地产，商业先于地产。采用全过程一体化专业协同服务模式，把握和控制调查分析、商业定位和商业规划、建筑设计、招商招租、

5、营销推广和专业经营管理六大环节，形成羊群效应，迅速聚集商气，引导商业物业走上快车道。建议总体概要任何一个房地产项目要成功开发，必须要充分发挥地块的核心竞争力，必须要对项目客户群有充分的把握和准确的定位并且通过设计主题与产品形态予以充分表现。这一切的圆满完成必须要求开发商整合各种专业资源，特别是全程策划的力量。瑞露嘉都目前及未来一方面要面临来自南充市所有中、高档项目分流客户的压力，另一方面主要面临临近三个中、高档大盘的竞争。明宇·帝壹家开发之初便整合了具有成熟操盘经验的中成房业策划资源，以南充主流住宅形态和包装形象攻击市场；地中海蓝则主要凭借其阳光威尼斯培

6、育起来的异域风情客户市场，玩弄地产概念，以比较价格优势夺取了先期的胜利；宏凌南门坝项目将依靠其本土开发商的优势品牌和适应本土市场的产品争夺瑞露嘉都中、后期市场份额。在国家宏观调控高压减缓，建立资源节约型社会大背景下，南充人居水平逐年提高，南门坝开发成为热土的形势下，舒巢房产只要充分发挥瑞露嘉都地块核心竞争力，继续保持领先者的市场形象，根据南充市场适时调整部分开发策略，合理进行产品形态布局，走出一条开发与营销有机分离与整合的可持续发展之路，瑞露嘉都一定会取得最后的胜利，进而奠定舒巢房产进军地产成功的坚实脚步，为布局四川乃至中国开启良好篇章（如图）诊断篇项目

7、一期“亚健康”症状全接触“亚健康”状态表现于人，对于地产的物业认识和营销，也同样有其“亚健康”的状态表现……从市场定位透视本项目之“亚健康”症状瑞露嘉都定位之初，依据中国发展大势研判，定位于大规模纯电梯公寓与小量别墅的社区，首期即推出400余套电梯住宅。但经过一期市场运作近两年来实践来看，排除操作层面人为因素，市场逐渐接受。现在回头总结，本项目立项开发电梯公寓社区，应该说具有相当的市场前瞻眼光。南充不如成都这样的特大城市，任何产品都可以获得该产品目标客户的可观客户基础。在南充目前的市场基础上，大规模单一产品形态开发风险是非常大的。而本项目立项之初，如果采

8、取以电梯住宅为特色，以多层洋房为卖点，以景观环境制胜这样一种中高档复合住宅形态定