湘运大市场营销策划报告.doc

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1、湘运大市场营销策划报告一、邵阳营销环境分析二、项目及营销优劣势分析  （一）优势分析  （二）劣势分析  （三）机会点分析  （四）威胁点分析三、项目定位分析  （一）产品定位  （二）客群定位  （三）价格定位四、营销推广策划  （一）营销理念  （二）物业理念包装  （三）营销推广战略  （四）广告策略  （五）公共形象设计和公关策略五、营销模式  （一）坐销、直销的特点及区别  （二）直销对象的建立与配合  （三）培训及组织管理  （四）营销操作应注意事项  （五）营销组织架构与管理六、营销阶段规划及工作内容  （一）认购前的准备及内部认购期（试销）  （

2、二）开盘及公开销售期  （三）强势营销期  （四）持续销售及尾房销售期七、物管（招商）对营销的配合  （一）物业管理的重要性  （二）邵阳物业管理的现状分析  （三）建议模式   A、开发商自管   B、外聘方式   C、自管与外聘相结合的方式本案说明  湘运大市场营销策划报告    一、邵阳营销环境分析   邵阳房地产业持续发展已成为邵阳国民经济增长的支柱产业，如今市内房地产建筑两旺。在旺盛的房地产市场中，各种销售模式初露端倪，营销外在表现形式逐步由漂亮的楼书、精致的售楼部转入到深层次的概念引导和灌输之中。具体表现为：　　1、开发商在楼盘概念的引进上能够及时跟

3、上房地产发达地区的潮流，但多数停留于形式上，对实质的把握不够，突破也不大。　　2、消费者在选择楼盘时注重于楼盘本身素质如地段、价格的选择，难以被开发商宣传的理念所左右。　　3、政府在整个城市的规划和宣传上欠具体，只对城市的总体目标进行规划和强调，对功能区域划分不明确，在一定程度上影响了城市部分市场的发展。　　4、房地产推广宣传的载体比较少，报纸仅有邵阳日报、邵阳晚报、邵阳市广播电视报三个市级报刊，但极少见到邵阳的房产广告。三家市级报刊和电台、电视台的广告效果均不是很理想。　　5、整个房地产营销模式以坐销为主，功能上比较单一，营销多处于被动状态。　 6、售楼人员缺

4、乏专业知识，基本没有通过专业培训持证上岗。    二、项目及营销优劣势分析  （一）项目概况  1995年湘运邵阳总公司以市场为导向，将公司下辖邵阳客车厂改建成湘运大市场，该项目位于建设路西边，铁岭路南面，与三眼井农贸大市场、食品城、三眼井家具城、五一南路的通信、电讯器材市场、摩托车配件市场紧密相连，融为一体。   现该市场共有门面52栋，1200多间门面[其中，湘运客车厂旧门面25栋；新建标准门面6栋，共计800多间]。由华丰房地产有限公司开发湘运大市场一期2栋门面56间。门面构成为：一层建筑面积22.5平方米，层高3.2米，夹层建筑面积22.5平方

5、米，层高2.7米，二层建筑面积28.5平方米。均价6316元/平方米，一次性付款9.5折优惠，按揭付款9.8折优惠。现正将开发二期工程4栋门面。  （二）项目营销优势分析   a、扩改后起点高，布局合理。周边有铁岭路、建设路、宝庆路、五一路均与市场内相通，其中往建设路有两个主要入口。交通十分便利，具有可挖掘潜力。   b、区位优势明显，辐射范围广。   c、规模经营优势：周边有六个专业批发市场。   d、本项目地处传统商业老地、人气旺盛、车水马龙，有稳定的客源，能给予经营户信心及稳定的投资回报。  （三）项目营销劣势分析   a、地块周围环境较差，出口太多，道路

6、狭窄。   b、市场分布散乱，市场内脏、乱、差现象严重，经营商品上不了档次。   c、市场很陈旧，改造力度有待加强。   d、市场内无主要交通干道，造成人车不能分流。   对策建议：通过合理定价、以高规划、高起点设计来挖掘市场的目标客户。  （四）项目营销机会点   a、为优化湘运大市场开发建设的投资环境，支持湘运大市场的发展，工商、税务等政府部门给予优惠政策，实行最低税费起步。通过加强与政府部门的联系，以政府名义发文来稳定市场、发展市场。   b、对湘运大市场配送货车辆，其车辆号码在营业执照副本上面登记后在八县三区范围内行驶，对货物实行免检。   c、政府减税

7、，银行降息，扩大内需，刺激了投资者的投资积极性。   d、东站的零担、货运站将扩建，敏州路及潭邵高速公路即将拉通将会带来更多的商机。  （五）项目威胁点   a、汽车东站的搬迁使投资者和经营者的信心产生动摇，给项目推广带来了一定难度。   b、政策的不确定因素对本项目的开发带来很多不确定性，该项目运作存在一定风险。   c、区域内项目开发量增加，潜在竞争对手较多，主力客户群资源有限。   d、政府支持江北经济开发区及城郊结合区的市场开发将给本项目带来威胁。          三、项目定位分析   （一）产品定位　　本项目定位为：“邵阳市第一个升级换代的龙头大市场

8、，湘西南地区最大的综合批