房价均价怎么计算.doc

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1、广州房价数据打架背后：地方按算术平均法来计算统计　　同一城市的房价统计，为何出现截然不同的结果?难道严肃的统计数据可以当成儿戏?记者进行了追踪调查。　　算术平均法“没什么实用价值”　　根据《70个大中城市住宅销售价格变动情况》的解释说明，国家统计局调查的方法是“新建住宅销售价格、面积、金额等资料直接采用当地房地产管理部门的网签数据”。　　按照广州市国土房管局的说法，两者都真实，数据差异主要源于统计方式不同。　　暨南大学管理学院教授胡刚说，广州的统计方法是算术平均法，将总成交房价除以总成交面积，算出单位房价;而国家统计局则是指数计算法，追踪同一物业不同时期的价格变化，进行加权计算

2、得出房价数据。　　据分析，将平均房价几万元的中心区和几千元的郊区合在一起计算平均数，这种统计对于判断房地产市场“没什么实用价值”;而国家统计局的统计方法比较科学，更能体现房地产市场的变化。　　广州市为何选择这种统计方式?专家指出，采用指数算法，只要房价上涨，统计结果一定上涨;而采用算术平均法，只要政府控制中心区高价住宅的成交，房价数据可能出现“结构性下降”。　　今年4月，广州出台政策，由政府对住房价格进行“指导”，“高于政府指导价的住宅不得销售”。下半年，一些开发商表示，中心区的高价住宅很难拿到预售证，而郊区的低价住宅则容易拿到预售证。　　业内人士指出，变换统计方法，并不能改变

3、房价过高的状况。如此统计，有“忽悠”之嫌。　　县级市纳入房价统计，大涨变大降　　为了统计数据“明显下降”，除了在统计方法上“做文章”，还可以让“胖子”和“瘦子”在一起称体重。　　今年10月开始，广州市将位于远郊的从化和增城两个县级市纳入广州市的房价统计，而此前的房价统计并不包括这两个县级市。　　目前，这两个县级市的平均房价每平方米不足万元，而广州市核心区的平均房价每平方米四五万元，将两地纳入房价统计的“创新方法”，其结果显而易见，广州房价转瞬之间从“大涨”变为“大降”。　　记者调查发现，广州一些楼盘与年初相比，上涨30%以上，如海珠区一处二手房，去年买入、今年卖出，房价已经从每

4、平方米两万元出头上涨到3万元以上。　　广州市购房者毛女士对记者说，不久前她看上白云区一处130平方米的住宅，约定成交价格是每平方米2.3万元。但开发商11月底突然打来电话说，政府紧急下了通知，成交价不能高于1.9万元，否则不能网签。　　毛女士只得签每平方米1.9万元的“合同”供国土房管局备案计入房价统计，但多出来的每平方米4000元差价必须提前交现款。这样一来，毛女士相当于首付多出了50多万元。她无法筹措这笔巨款，只好放弃了这套住房。　　“政府光想着完成调控目标，开发商一分钱也不少赚，最后还是我们这些刚需买单。”毛女士如是说。　　“数据的权威性来自统计的真实性，关系到政府公信力

5、，不能当成儿戏。”胡刚说。　　专家建议，地方政府应根据城市的区域、房屋的类型等分别发布数据，让公众真实感受到房地产市场的变化，使房价数据更具参考价值，避免因为数据矛盾引发市场误判。房价均价应该如何计算？其实，我们通常计算出来的价格，是根据不同楼盘、不同类型、不同价格的产品的单价乘以该产品的面积，再除所有产品的总面积得出的。 计算公式： 均价(算术平均法)=（产品1单价*产品1面积+…+产品n单价*产品n面积）/（产品1面积+…产品n面积）     个人认为，这种计算方式有一定的局限性，所以特地拿出来，与大家讨论：我们的价格，到底应该怎么计算？     在房价计算中，除了“值”（

6、价格）外，还存在量的问题。我们先把楼市简单化，假设楼市只有A类和B类两类住宅。     比如6月份，某城市，A类住宅“量”为1，价格为1，B类住宅“量”为1，价格为2，若加权计算，楼市价格应为1.50。     若7月份，在楼市没新增量，即没有新盘推出、也无后增量。A类住宅销售了一部分，使得A、B类住宅“量”分别为0.5和1，那么再加权计算房价：1.67，比上月价格上涨了0.17。     但事实上，7月份，楼市中A、B类住宅均没有上调价格，只是A类销售了部分产品，造成比重下降，但何来价格上涨之说呢？个人认为，7月份楼市的价格并没有上涨，只是量下降，楼市产品的价格依然是1和2两

7、种。     老百姓认为房价上涨了，或许是看到一些楼盘价格上涨才这样认为的。如果说，A、B类型住宅在7月份价格上涨了，分别为1.1和2.1，那么我们可以知道价格是在上涨。     那么，怎么计算呢？     反过来，如果7月份，A、B两类住宅各销售了0.25，我们发现，楼市价格是没有变化。这说明计算的“量”，影响了我们去计算价格。     个人认为房价计算应该要包括我们销售过的量的价格。     如：7月份，虽然A类住宅销售了0.5，我们计算时，这0.5仍在价格计算范围之内。只不过，这个量乘