房价是怎么构成的？

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1、房价是怎么构成的？终于搞清楚为什么中国人活得那么累以深圳为例揭开中国房地产的层层迷雾(转)　　　　我原本生活在深圳,现在国外生活。因在国外只能从事一些简单的劳动,所以业余时间总想琢　　磨点东西。和国外对比,感受最深刻的就是中国人那么吃苦耐劳而生活水平却和外国人差距　　巨大(那些爆发户和精英除外)。这到底是为什么?有时想得我头痛。我不是学经济的,估计中　　国的经济学也不一定讲得明白这个问题。　　正好房地产是中国现在的热点问题，为什么那么多生活在城市的中国人奋斗一生还买不起一　　个小小房子？不就几块砖头和水泥

2、吗?所以就准备拿房产问题先开刀，因本人不在深圳,更没　　有房产业以及政府内部高人的指点，只是凭借自己在网上能找到的一些数据以及自己的分　　析，错误在所难免。之所以将自己的一些思考抛出来，只是希望抛砖引玉，盼望了解内情的　　人士能不吝赐教，帮大家揭开这重重迷雾。如有关信息不方便在网上发布，请发到本人的邮　　箱：SPRINGRAIN2006@HOTMAIL.COM。　　　　　　(一).房价是怎么构成的？　　　　我们先来分析微利房的房价构成情况。微利房是指房地产开发商修建的用于公开向社会让利　　出售获取微利的普

3、通商品房。99年梅林一村高层微利房的均价是4400（未找到确凿数据，估　　计的），03年益田村高层微利房的均价是4397，桃源村中高层微利房的均价是3500。因下面　　的资料中有梅林一村比较确凿的数据，所以就以梅林一村的微利房为例进行分析。　　房价共有8个项目构成：　　土地开发费：为竖向设计需要挖、填的土石方工程费、场地平整费及土地获得的相关费　　用；　　由政府确定并收取的优惠土地出让金及市政建设配套费；　　本体建筑安装工程费；　　工程管理费：为本体建安工程费的2.6%；　　住宅区开发配套费：按第十二条的

4、配套费计算范围及不列入政府财政预算支出的住宅的文　　化、教育、卫生、体育和娱乐等公建设施的建设成本。　　建设期利息：为前五项之和的六个月当年贷款利息；　　住宅区公用设施专用基金：为前六项因素之和的2%；　　利润：为前七项因素之和的3%至10%。　　列入微利商品建设计划的用地免收土地使用出让金。只需缴交土地开发费和市政配套设施　　费，即每平方米440元。　　单位本体造价为1801元。　　工程管理费为1801*2.6%=46.8元。　　利润按总价的5%计算，为220元。　　住宅区开发配套费找不到明确数据，设为

5、Y,计算公式如下：2287.8+Y+(2287.8+Y)*2.7%+　　(2287.8+Y+(2287.8+Y)*2.7%)*2%+220=4400，算出来为1703元。　　利息为107.75元。　　公用设施基金为81.97元。　　　　本体造价是很明确的。第一.二项和地段有关,估计越好的地段收费越高。第五项开发配套费　　是个大头，估计和地段也有关系，桃源村的房子能便宜这么多，应该和此项费用有关系。　　普通商品房和微利商品房的区别是：微利房的地不是拍卖招标的而只是征地拆迁安置费用，　　利润只能是3-8%。也

6、就是说普通商品房含有地价，配套费会贵一些，但不会贵太多。其他的　　区别就是利润了。　　　　(二）房地产的暴利有多高？　　　　深圳因为临近香港，发展又快，房价大起大落非常厉害。深圳（也是全国）最早的第一起土　　地拍卖是发生87年12月1日，8588平方米卖了525万元，地价是611元每平米。88年在此地上　　盖的东晓花园154套住宅以1200元销售。估计该楼盘应该是7层的建筑。楼面每建筑平米分摊　　的地价约350元。而91年罗湖碧波花园的均价就是4500。92年春老邓南巡后，南下深圳的人　　很多，我的印象中

7、南头一带花园当时也在4000-5000之间，市内的应该更高。全市职工月平　　均工资1988年为282，1998年为1532元，我估计90年代初当时大部分深圳人的工资在500-　　1000内，内地可能在150-250之间，这个价格简直就是天价，而对于港人来说，这个价格就　　不是那么惊人了，所以当时大部分房子应是卖给了他们。　　当时多层的建造费用应该每平米400元足够了，小区也没有多少绿化和配套，估计每建筑平　　米均摊0.6平米的土地面积，地如果是拍卖取得的，估计每平米800元也够了，摊到每建筑平　　米为48

8、0元。配套费用算500。相对来说拍卖来的地的价格肯定高，有本事的人自然不会去拍　　卖会拿地。注意88年东晓花园1200销售价已经盈利了，所以92年的楼盘的成本不可能高到哪　　里去。1000来元成本的楼卖4000，赚死了吧？当然要交税，但很多公司会做假，帐上没多少　　利润，自然就少交很多税。　　　　后来金融整顿，价格有所回落，但当时来深圳的人实在太多，所以深圳房产价格当时应该没　　有太大的下降，相对当年的收入，一般人还是望洋兴叹