上海张江项目策划方案.doc

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1、浦东张江项目产品定位及规划建议报告目录一、环境评估1．项目概况2．周边景观3．环境、污染4．市政配套5．张江园区介绍6．优劣势评估二、市场评估1．浦东房地产市场总体回顾与展望2．区域公寓住宅市场分析3．独立别墅住宅市场分析4．联体别墅住宅市场分析5．相关竞争市场分析6．优劣势评估三、产品定位及规划建议1．项目规划的核心问题————物业形态的选择2．公寓类产品规划建议3．联体别墅类产品规划建议一、环境评估1、项目概况1）地理位置基地位于浦东新区张江高科技园区张江集镇内，四周道路分别为丹桂路（北）、翠柳路（南）、张江路（西）、广兰路（东），总占地约300亩。从基

2、地出发至以下地区时间约为（车程）：n至外高桥港区25分钟n至杨浦大桥15分种n至上海中央商务区25分种n至浦东新区行政中心10分种n至虹桥机场50分种n至南浦大桥15分种n至浦东国际机场25分种2）主要技术经济指标总用地面积：300亩（约200000平米）总建筑面积：236000平米用地综合容积率：1.182、周边景观环境基地以北：过丹桂路与龙东路之间为张江集镇一、二期开发范围，共规划人口约2.6万。目前香楠路两侧建有香楠新村二十余幢多层住宅，小区规模仍在不断扩大。香楠新村是张江高科技园配套动迁房，目前正向商品房小区发展。龙东大道是本地块依赖的东西向主要交通

3、干道之一，往东可至浦东国际机场，往西则可到达南浦大桥。基地以东：过规划中的广兰路目前仍为大片农田与农舍，具有明显的农村风貌。基地以西：为张江路（金张公路），道路两边大中型工厂较多，以制药、制衣厂为主，对环境和景观形成一定影响。基地西南：过规划中的翠柳路为张江镇中心地区，旧式集镇住宅最为集中，其间夹杂数幢明清建筑风格民居，张江镇镇政府也位于此处。基地内部：基地形状基本呈矩形，四周道路尚未全部成型，仅有西侧的张江路和部分北侧的丹桂路已建成通车；基地内部目前仍为农业用地，以耕地为主，人口密度及建筑密度远小于集镇中心；马家浜等天然河流在东、侧路经本基地。3、环境、污

4、染水、空气、土地污染情况：小区内部自然水系较为丰富，将在规划中得到充分的利用，但由于疏于环保意识，水质有一定程度的污染，在今后需采用措施实施治理。社区西侧靠近张江路、车流量较大，汽车排放仍会带来一定的废气污染。另外本案西南方向张江路西侧有一制药厂，排放出的废气会对周边环境带来一定的影响。本案基地原为农业用地，土地基本未受污染。但本案周边有一定量的在建与待建的工地，近几年内将会受到施工所带来的尘土的污染。噪音污染：本案西侧靠近张江路，车流量大，公交线路较为集中，会带来一定的噪音污染。同样周边在建和未建的项目的施工会在一定时期内带来噪音。建议本案应安装双层中空玻

5、璃作一定的隔音处理。社会治安状况：该地区属浦东未来发展的高科技园区配套生活区，是未来数年内浦东住宅的新形象窗口之一，由于原先属于张江集镇的农业用地，虽然周边已有一定规模的新建商品房，但多为当地动迁公房。同时外来人口较多，当地居民的文化素质偏低，仍会有一定的治安问题。今后的小区建设在物业管理上需花重要的力量。4、市政配套A．公建配套学校张江中学、张江小学、香楠新村幼儿园商场超市香楠生活区集贸市场、永润百货商场、农工商超市、张江文具商店、联化超市银行证券张江信用社、PICC张江营业处、中国银行、邮电局、工商银行张江支行餐饮娱乐青云海鲜宫、青云舞厅、青云保龄球馆、

6、一品香酒家医院张江卫生院区域内公建配套较为匮乏，现有公建主要集中在川北公路和张江路沿线，距本基地步行约10分钟，其档次较低，规模偏小。尤其是医疗配套，区域内仅有一个小型卫生院，当地居民求医一般都坐车到北蔡镇，购物、娱乐方面也是如此。此外、基地北侧香楠新村内存在少量配套，同样档次较低，较难加以利用。公建配套的匮乏对区域发展构成不利影响，近年来当地政府已陆续投入资金，改善区域配套，但发展速度过于缓慢，与本案今后客源定位的需求有一定差距。基本配套应考虑在社区内自行解决。B．公交配套基地周边公交线路617川沙→张江→金桥→进才中学→杨家渡渡口621孙桥→张江→金桥→

7、民生路申孙线金桥开发区→张江→孙桥农业区杨祝线祝桥→川沙→张江→杨高路地铁站东川线川沙→张江→龙阳路地铁口→第一八佰伴户孙线孙桥→张江→金桥→庆宁寺申江线施镇→张江→乳山路新川专线张江→花木→易初莲花→塘桥旅游3号线上体馆→张江→川沙区域内其它公交线路大桥五线复旦大学→张江大桥六线交通大学→张江徐川线徐家汇→张江→川沙中川线新客站（南广场）→张江→川沙602外高桥→张江→黄楼地铁二号线中山公园→人民广场→陆家嘴→张江高科技园区区域公交路线充足（多为招手车），有直达路线。但班次、间隔时间较长，虽能满足当地居民需求，但若投建大规模社区，公交线路需作补充或改进。原

8、规划中地块2号线沿祖冲之路将在本基地南侧建有地铁站点