【策划方案】上海水印长堤项目策划全案

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1、上海水印长堤项目策划方案一、宏观经济与上海房地产市场1、上海宏观经济的趋好，为上海房地产行业高速发展创造俱佳条件；上海市统计局年度统计显示：2001年，上海市国民经济持续、快速、健康发展，经济运行质量和效益不断改善，实现了“-1•五”计划的良好开局。2001年，上海完成国内生产总值4950.84亿元，比上年增长10.2%,高于全国2.9个百分点，并连续第10年实现两位数增长。上海良好的经济环境，促使整个城市建设的高速发展；人均GDP达到4500美元，为城市的房地产市场发展创造了俱佳条件；相应地，房地产业也为城市经济增长贡献一定

2、力量，房地产业成为第三产业增长的领头羊。全年房地产业增加值308.58亿元，增长17.8%,增幅比上年提高2.4个百分点，其对经济増长的贡献率达到9.7%,比上年提高2.9个百分点。2、城市建设的良性发展和大规模的基础设施投资，为上海房地产不断带來新的増长点；根据中央提出的上海要建成“国际经济、贸易、金融、航运”四个小心的指导意见，2001年3月上海市人民代表大会通过了《“十五”社会经济发展计划》，其屮无论是产业发展布局，述是城市基础设施计划布局，都是体现了“四个中心”的要求。随着“十五”计划开局新一轮投资计划启动和投资结构的

3、调整，上海市固定资产投资岀现了快速回升的良好态势。2001年完成全社会固定资产投资1984.31亿元，比上年増长6.1%,幅比上年提高5.4个百分点，投资总量超过历史最高水平。投资结构继续改善。全年完成基本建设投资712.49亿元，比上年增长1.3%；完成更新改造投资436.83亿元，增长10.2%；完成房地产开发投资620.31亿元，增长9.6%o城市基础设施建设步伐加快，全年完成城市基础设施投资510.78亿元，比上年增氏13.5%o市区2200万平方米的I口区改造工程启动，以及黄浦江两岸综合改造等一系列大市政规划启动，为

4、上海房地产业的发展捉供坚实后盾。3、政策积极引导、管理体制逐步完善，上海房地产市场更趋成熟，规范；正是这样相辅相成的发展模式坚定了政府对房地产行业的信心，上海“十五”规划已明确指出，房地产业为支柱产业之一。近年来，随着管理体制的完善，上海房地产市场更趋成熟，更加规范，这一切，为房地产开发创造了非常有利的运行环境，而上海经济的可持续发展特性，为房地产开发，营造了良好的市场氛围。二、2001年上海房地产市场20世纪90年代的上海房地产市场，走过了以繁荣为主要特征的路程。在90年代中期二三年的回调整理后，在90年代末期伴随经济增长的

5、加速，房地产市场急速回升，放出巨量，2001年的上海房地产市场创下历史最好业绩，商品房预售面积1831.8万平方米，存量房销售面积1422.4万平方米，二、三级房地产市场总体产生3254.2万平方米的销量，表现出新的市场行情特征。1、市场供求两吒，交易再创新高2001年，上海商品房供应，在上半年登记数大幅减少的基础上恢复高速增长，与此同时，上海商品房成交继续保持旺盛势头，在连续五年的高速增长后继续大比例攀升。其屮：供应——全年批准预售面积1660万平方米，比2000年增加7.1%成交——全年预售登记面积1832力-平方米，比2

6、000年増加26.1%2、供不应求局面全面形成2001年，全年商品房批准预售面积和实际预售面积之比达到1：1.104,全年实际预售而积第一次超过批准预售而积。3、成交套数同步增氏，单套面积扩张趋缓2001年，与预售总面积急剧增长同步，上海商詁房预售购买套数也急速增力H,由1999年9.73万套，2000年11.94万套增加到2001年的14.98万套。与预售总面积急剧增长略有不同的是，2001年的单套面积比总面积增长偏慢。1999年2000年2001年总面积（力7平方米）107514531832总套数（万套）9.7311.94

7、14.98单套面积（平方米）110.46121.66122.274、市场火热让人振奋，威胁存在不容忽视我们应当看到來自市场的威胁：2001年全年新増经营性项目土地出让面积为1050力平方米，而84%的量集中在10—12月，也就是说，全市去年第四季度新增出让面积达886万平方米。这个数据将直接影响到今年的市场供应，可以预见，2002年市场氛围良好，但竞争将极其激烈。五、上海别墅市场的供需状况1、长期供不应求、短期供过于求。2000年上海在建别墅（包括联体别墅和独立别墅）177万平方米，当年销售而积约50万平方米。2001年在建别

8、墅大致在400万方，销售而积在100万平方米上下。2002年预计新建别墅面积可能在800-1000万平方米。从长期需求來看，上海别墅需求在5-10套,而目前别墅上市总量还不到1.5力套；但从短期来看，目前上海住宅市场近两千力•平方米的销售天量也只能维持三年左右，按屮房指数办公