《海上海项目全案策划提案93》

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1、上实海上海项目提案报告策源商办事业部•市场研究部二00四年六月、八一A-刖s市场篇1、项目市场分析1・1项目立地条件分析1・1・1・项目概况•用地性质本地块用地性质为综合用地，土地使用年限：70年•规划指标：规划总用地面积：84787.7平方米总建筑而积：232797平方米住宅总建筑面积：89710平方米创意居(L0FT)总建筑面积：78081平方米商业街总建筑面积：16000平方米综合容积率：2.44,绿化率：35.2%•地块现状分析办公和住宅用地处于场地平整阶段，商业地块正在打桩1.12项目周边环境分析•周边环境项目南部飞虹路为一条小马路，周边聚集了一

2、批代拆厂房及旧公房，路况有待改善。项口北部辽源西路为一条机动车单行道，两边的建筑以老式公房为主，沿街有小型的便利店等牛活商业配套。项目西部大连西路为区域的主干道，路况良好，是通往虹口及浦东区域的必经之路。•周边交通条件从车行系统來看，项目依靠主干道大连路，车行可快速到达陆家嘴、上海不夜城、人民广场、四川北路和五角场等主要商业商务中心。同时轨道交通4号线和8号线均在木项目邻近区域设站，借助轨道交通体系，可大大提升木项目的交通条件，便于人流的疏导，扩大项口的影响。但项目临近的飞虹路、辽源西路均为单行道，将对木项目的出行和未來商业人流的导入带來不便。•周边商业生

3、活配套该项目距离控江路商业街较近，可以满足-•般的购物需求。沿人连路有些规模尚可的餐饮丿占，如即将开业的苏浙汇等。其他的小马路上有一些便利丿占和而包房等。整个配套基木可以满足普通居民的日常牛活。同时，本项目到达四川北路、五角场、提篮桥等地区的车程一般在15分钟以内，因此本案也处于儿大商圈的共同辐射范围之内。因此本项目较为齐全的商业配套为本项目带來生活便利的同时，也将增大项目商业部分的市场竞争。小结综上而言，口前木项口的区域环境较为一般，虽然大连路和轨道交通的建设对项目交通条件有极大的提升作用，但辽源西路和飞虹路为单行道,对本项目的办公和商业产品十分不利。随

4、着北外滩、东外滩开发的相继启动以及“知识杨浦”的打造，未來仍将冇效的改善项目的市场环境，同时鉴于项目产品在上海市场的开创性,报告对上海市宏观经济和宏观房地产市场的发展形式、项口周边的市政规划以及区域市场的依赖度较大，因此以卜•报告将立足于本案，着力于关注宏观经济环境、市政规划、竞争市场趋势等三个外部因素，分析项目未來所面临的经济环境。市场环境以及规划前景。项目宏观市场环境分析1.2.1上海市宏观经济指标向好，房产政策趋严。房地产业是上海国民经济发展的支柱产业之一，具有很强的产业综合性和关联性，对宏观经济的敏感度极高。近儿年上海宏观经济健康的运行形势为木市房

5、地产业提供了十分有利的发展契机。•源源不断的需求动力国民经济持续快速增长90年代以來，上海市GDP增长在稳定11%—13%Z间，高于全国平均增长水平2—3个百分点。2003年上海市实现国内生产总值（GDP）6250.81亿元，按可比价格计算,比上年增长11.8%,是上海市经济连续第12年保持两位数增长，也是自1997年以来6年小增长最快的一•年。2003年上海市人均国内生产总值达到46585元，折合5600美元，较2002年增加15%。区域经济呈现增速发展的趋势口益明显。历作上海国民生产总值（亿元）历年上海人均田民生产总值（元）•市民消费升级全市居民收入继

6、续增加，房产等高档消费品支出明显增加。2003年，全市职工年平均工资为22160元，比上年壇长13.8%。年末，全市城乡居民储蓄存款余额6054.6亿元，当年新增1139.02亿元。吃、穿、用等商品消费分别比上年增长7.5%、7%和11.1%,汽车、房产等高档消费品支出明显壇加，消费升级趋势n益明显。丿力年职工平均工资2600022000180001400010000199819992000200120022003■■平均I】资增幅市场需求动力呈多元化——外向型经济快速发展，间接推动外资消费2003年上海市积极实施促进外贸出口的政策措施，推进出口加工区建设

7、，外贸出口实现了高速增长。全年外贸进出口总额1123.97亿美元，比上年增长54.7%o其中外商投资企业出口30&13亿美元,比上年增长60.8%,占全市出口总额的63.6%o随着上海城市投资环境的优化，对外商的吸引力不断上升。2003全年批准外商直接投资合同项目4321项，比上年增长43.5%；吸收外资合同金额110.64亿美元，增长23.5%；实际到位金额58.5亿美元，增长30.1%。居住环境的不断升级、改善——重大工程建设硕果累累2003年，本市重大工程建设全面丰收，完成投资621.52亿元，占全社会固定资产投资的比重超过四分之一。功能性、枢纽型、

8、网络化的城市基础设施建设大规模开展。上半年“一桥两隧”开通将屮心城