上海贤居水岸项目策划全案

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1、项目分析篇一、项目概况1.1地理位置本项目位于松江老城区，荣乐西路以北，花园浜路以西，沪杭高速公路以南。该区域属于新城与老城结合处。松江新城1.2经济技术指标•基地面积：63720m2•总建筑而积：101952m2其中：多层住宅建筑而积：26298m2小高层住宅建筑面积：65354m2配套商业建筑面积:10300m2•容积率：1.6•建筑密度：21.4%•绿地率：35.2%•住宅总户数：871户1.3基地分析基地位于荣乐西路上三块相连开发的地块z—,冃前正处于打桩阶段，呈规则的梯形状。基地内部有一水质清澈宽11米的河道横贯小区，将基地白然地分为南北两块。天然的白然水景、小心绿化广场及补充型的

2、会所设宜及商业配套等为项目的综合打造及产站质量的提高提供了先天的自然优势。从冃前的规划及本案所在的地段来看，本案所在的玉树路以西，存在近160万平方米开发总量的区域必将成为老城区内未來的新兴高品质居住区。其依托老城现冇的商业配套设施及区域内发展的补充型商业设施，凭借H身接轨新城的高水准建筑规划，必将成为老城内最燿眼的高品质住宅焦点。二、项目SWOT分析项目客观优势分析(Strength)项目客观劣势分析(Weakness)◊总建而近11万nf,规模效应明显；◊小区内天然的水系，将成为本案的一个亮点;◊多层和小高层两种建筑类型，且房型多样，面积控制合理；◊绿化景观基本保证了每八的均好性。◊地段

3、偏远；◊周边的生活配套设施不成熟；◊本项目正对面是玉乐小区动迁房，入住率很低，档次低，影响木案的整体形象；◊交通不便，且L9线离本案有较远的距离。项目市场机会点(Opportunity)市场威胁(Threaten)◊相对上海市楼盘的高价位，本案相对较低的单价和总价优势；◊区域内近160万耐的开发总量，未來必将成为一个新兴的高品质居住区；◊松江的大规模动拆迁，带來大量的客群。◊不但面临松江热点板块松江新城的竞争，且项F1所在区域内开发量大，市场竞争激烈；◊楼盘未来的销售时间将在十一Z后，几经过春节，期间销售处于淡季，必须在未来的销售周期中予以考虑。三、目标客群定位1.1客群来源◊松江老城区客源

4、，以改善住宅条件为冃的；◊松江其他区域居民，如华亭、泗泾区域，进入松江老城发展的移民；◊松江工业区工作、发展的长期工作者；◊外埠客源，看好松江的发展，在松江板块内创业、生活的外來实力群体。1.2客群职业构成◊本区域原居民，依靠多年积蓄或动拆迁款项购房；◊木区域内的人家庭在邻近分散购房；◊国家公务员、事业单位中级或以上职称人士；◊金业单位中层管理者、技术人员；◊教师、医师等职业从业者；◊中等收入工薪阶层积蓄购房；◊谨慎的投资客群。1.3购买心理分析◊恋地情节，动拆迁后不愿前往其他区域居住；◊改善居住条件和环境，憧憬未來美好的生活；◊相对较低的总价对于客户带来的强大吸引力；◊看好松江板块的发展，

5、产生较强的投资意识。四、市场形象定位松江新兴中高档水岸优质生活社区项冃位于松江老城区，是一个拥冇11万平方米规模的大型住宅社区。社区内水岸、中央绿化交相呼应，犹如都市中的世外桃源一样，呼吸自然的空气，欣赏天然的水岸风情和精心打造的牛态景观。选择居住于此，己经不是为了满足单纯的安居功能,而是以提升到享受更高牛活质量为目的的牛活理想。这样的一个产品形象定位，涵盖了本项H最重要的产晶力，满足客户对产品需求,可以使客户非常清晰的知道木项冃的产品特征。营销推广篇一、营销推广总精神及案名1、推广总精神我们如何在营销推广过程中将项H的整体形象，在客户的心H中清晰的建立起來？如何将本项目“200米天然水景长

6、廊，大栋距，近万平方米的集中绿化”等产品力和产品的反映特征在营销推广的过程屮有效的表现岀来，打动客户？通过对本项FI的立地条件和产品特征的研究，我司确立本案的推广总精神为:品鉴河畔景荫长廊静享优居生活空间释义：木项目小区屮间有一条天然河道穿越，宽达到11米，长约200米，是难得的景观。本案规划屮充分利用天然河道，做足两岸水景，同吋架空设计步桥，给客户回归白然的感受。“仁者乐山，智者乐水”，水的灵性使木案的生活品质得以提升。享受人生健康才能拥有未来，本案伴水而居的健康社区，健康生活使项目的档次进一步提高，从而提升客户的生活品质，尽享优居生活空间。2、项目推广名建议结合前文对项冃全方位的研究和市

7、场总体形象的确立，以及广告总精神提炼，我司建议本案推广案名为：贤居水岸诠释：贤居——通过本项目的精心设计和打造，体现出本案的中高档次和品质，从而彰显示出客户身份的尊贵；水岸——本项目拥有独特的天然河景优势，200米水景长郸的规划设计，能够为生活增添更多的风采，更多的情趣。二、整体营销推广策略1、本案价值体系的建立在明确了本案的优劣势和目标客户群后，我司认为如何建立自身产品的价值体系将成为客八群是否购买本案的关