xx市xxxx水岸大道策划全案

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1、市场篇刖n“草桥居住区西（B）区”项目，计划将于2003年9月份启动，现木案正处于上市前制订整体营销策划方案的关键阶段。xx忧纪公司本着与开发商“真诚合作、联手双赢”的精神，一直高度关注着项H的进展情况，通过与开发商的儿度接触，逐步了解了开发商的雄厚实力和项目的基本情况。对于木案，我司完全冇信心也冇实力为开发商捉供具备专业水准的销售代理服务，并已将木案列为我司2003年度的重点项目，集中市场、策划、销售、客服等各部门资深专家组成项目专案组，已开始进行木案的前期策划工作，希塑能以我们专业的素质和丰富的操盘经验，为本案的顺利启

2、动做出应冇的贡献。从我司接触本案以來,已针对本案所在区域的房地产市场特点及实际情况,有针对性地进行了市场调杳，并结合XX房地产市场的整体发展趋势，针对本案的产品设计向开发商提交了初步的建议及营销推广思路。近期木案的最新规划设计方案已金面完成，通过认真分析研究这份设计方案，并根据目前区域市场的实态,结介当前木案的自身情况，我司专案组在原冇基础上，再一次对本案区域进行了一次更具针对性的市场调查。目的是更加充分认识XXi

3、j及本区域房地产市场，为本案顺利上市销售做好前期的市场定位，为成功销售制订岀合理可行的策划方案与销售策略，争

4、取使本案成为南城众多项目中绘亮的-•颗耀眼明星，和发展商一起缔造XX房地产发展史中乂一个辉煌的奇迹。在这份报告里，我们主要按照市场营销学最经典的4P+4C原则來确定营销组合，即:产品(product)公司(company)价格(price)消费者(consumers)地点（place）渠道（channels）促销(promotion)竞争者(competitors)我们自倍我们的营销策划方案是最优秀的，我们可以通过我们的专业素养、丰富经验以及智慧的灵感，为一个产品设计出最合适的包装和销售方案，最终使它成为一个最成功的商品。

5、目录（）市场调研及分析一、XX整体市场状况1、XX经济现状从XX市统计局获悉，1至7月，全市实现国内生产总值1870.3亿元，同比増长9.3%,已连续3个月稳定在9%以上。其中，第三产业增幅最大,实现增加值1142.2亿元,增长11.3%。第一产业和第二产业同比增K分别为5.5%、6.6%。2、市场供给：新盘数量减少，供应量不降反升。据统计,2002年6-12月份,全市共推出新盘126个,较去年同期143个减少了17个。但从供应总量看,6-12月份全市商品房开复工而积高达5536.6力平方米，其中商品房住宅而积4077.7

6、万平方米，较去年同期分别上涨28.6%、29.7%。这种新盘数量减少，供应量不降反升的原因冇四：一是市场变化的结果并不意味着整个市场呈现疲态，相反却说明一些冇益的结构性变化正在悄悄发生，在经丿力了2001年楼市的冷冬后，开发商对市场表现的史加谨慎。二是今年的展会要求参展项目必须手续齐备，这使部分开发商被迫延迟项目入市时间。三是今年人盘较多，虽然项H数量减少，但总供应量并没有下降，反而有一定上升。四是城市危改力度与经济适用房的建设力度加大，间接压制了部分项目的上市。2001-2002市场供应量结构对比2001-2002新盘上

7、市价格结构对比3、市场销售：产品需求对路，销售稳步上升6-12月份，全市商品房累计竣工面积497.4万平方米,增幅30.9%.累计完成各类商品房销售428万平方米，其中住宅411.2万平方米，分别较去年同期增长12.8%和14.8%。持续保持了7个月的销售面积大于竣工面枳的情况今年首次被改变。分析原因，主耍得益于四点：一是2001年上市的部分项目转入2002年后，成为现房或准现房，加快了销售节奏。二是在遭遇2001年市场打击后，开发商加大了产品与客群的对位研究，一大批适销对路，深受人们喜欢的小户型项目担当了今年销佔:的主要

8、份额。三是在媒体的炒作帮助下，投资市场出现近年來难得的好局面，极人的促进了市场的消费。四是随着城市交通环境的人力改善特別是轻轨的建设，以及南城人都市商贸城、传媒人道等新概念的岀现和亦庄10年系列活动的开展，有力的推动了各区域地产市场的发展。4、政府政策对房地产市场的影响（）二、区域综合状况1、市政规划的影响首先，从80年代末90年代初，南城人力开发洋桥、方庄地区，并由方庄向东向南，由洋桥向西向南逐步扩张。到现在为止，XX南城已发展出方庄、洋桥两大生活社区，其周边道路交通发达，生活配套齐全，已经从根木上改变了老XX人对南城的

9、认识。而木案区域所处地理位置正值洋桥大熨生活圈的西扩部分。其次，从木案周边现冇项目分析，各案无论从规划设计还是户型设计都基木围绕着“居住”做文章。所以该地区未來发展方向应该是以生活住宅为主导。但是随着贯穿南二环、南四环全长4600米的马家堡酋路的修通，以及地铁四号路线的开通，和信也会推动木地区的二手房市