上海张江项目策划书

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1、浦东张江项目产品定位及规划建议报告目录环境评估1.项目概况2.周边景观3.环境、污染4.市政配套5.张江园区介绍6.优劣势评估二、市场评估1•浦东房地产市场总体回顾与展望2.区域公寓住宅市场分析3.独立别墅住宅市场分析4.联体别墅住宅市场分析5.相关竞争市场分析6.优劣势评估三、产品定位及规划建议1.项目规划的核心问题物业形态的选择2.公寓类产品规划建议3.联体别墅类产品规划建议一、环境评估1、项目概况1）地理位置基地位于浦东新区张江高科技园区张江集镇内，四周道路分别为丹桂路（北）、翠柳路（南）、张江路（西）、广兰路（东），总占地约300亩。从基地出发至以下地区时间约为（车

2、程）：■至外高桥港区25分钟■至杨浦大桥15分种■至上海中央商务区25分种■至浦东新区行政中心10分种■至虹桥机场50分种■至南浦大桥15分种■至浦东国际机场25分种2）主要技术经济指标总用地面积：300亩（约200000平米）总建筑面积：236000平米用地综合容积率：1.182、周边景观环境基地以北：过丹桂路与龙东路之间为张江集镇一、二期开发范围，共规划人口约2.6万。目前香楠路两侧建有香楠新村二十余幢多层住宅，小区规模仍在不断扩大。香楠新村是张江高科技园配套动迁房，目前正向商品房小区发展。龙东大道是本地块依赖的东西向主要交通干道之一，往东可至浦东国际机场，往西则可到达

3、南浦大桥。基地以东：过规划中的广兰路目前仍为大片农田与农舍，具有明显的农村风貌。基地以西：为张江路（金张公路），道路两边大中型工厂较多，以制药、制衣厂为主，对环境和景观形成一定影响。基地西南：过规划中的翠柳路为张江镇中心地区，旧式集镇住宅最为集中，其间夹杂数幢明清建筑风格民居，张江镇镇政府也位于此处。基地内部：基地形状基本呈矩形，四周道路尚未全部成型，仅有西侧的张江路和部分北侧的丹桂路已建成通车；基地内部目前仍为农业用地，以耕地为主，人口密度及建筑密度远小于集镇中心；马家浜等天然河流在东、侧路经本基地。3、环境、污染水、空气、土地污染情况：小区内部自然水系较为丰富，将在规划

4、中得到充分的利用，但由于疏于环保意识，水质有一定程度的污染，在今后需采用措施实施治理。社区西侧靠近张江路、车流量较大，汽车排放仍会带来一定的废气污染。另外本案西南方向张江路西侧有一制药厂，排放出的废气会对周边环境带来一定的影响。本案基地原为农业用地，土地基本未受污染。但本案周边有一定量的在建与待建的工地，近几年内将会受到施工所带来的尘土的污染。噪音污染：本案西侧靠近张江路，车流量大，公交线路较为集中，会带来一定的噪音污染。同样周边在建和未建的项目的施工会在一定时期内带来噪音。建议本案应安装双层中空玻璃作一定的隔音处理。社会治安状况：该地区属浦东未来发展的高科技园区配套生活区

5、，是未来数年内浦东住宅的新形象窗口之一，由于原先属于张江集镇的农业用地，虽然周边已有一定规模的新建商品房，但多为当地动迁公房。同时外来人口较多，当地居民的文化素质偏低，仍会有一定的治安问题。今后的小区建设在物业管理上需花重要的力量。1.市政配套A.公建配套学校张江中学、张江小学、香楠新村幼儿园商场香楠生活区集贸市场、永润百货商场、农工商超市、张江文具商店、联化超市超市银行张江信用社、PICC张江营业处、中国银行、邮电局、工商银行张江支行证券餐饮青云海鲜宫、青云舞厅、青云保龄球馆、一品香酒家娱乐医院张江卫生院区域内公建配套较为匮乏，现有公建主要集中在川北公路和张江路沿线，距本

6、基地步行约10分钟，其档次较低，规模偏小。尤其是医疗配套，区域内仅有一个小型卫生院，当地居民求医一般都坐车到北蔡镇，购物、娱乐方面也是如此。此外、基地北侧香楠新村内存在少量配套，同样档次较低，较难加以利用。公建配套的匮乏对区域发展构成不利影响，近年来当地政府已陆续投入资金，改善区域配套，但发展速度过于缓慢，与本案今后客源定位的需求有一定差距。基本配套应考虑在社区内自行解决。A.公交配套基地周边公交线路617川沙一张江一金桥一进才中学一杨家渡渡口621孙桥f张江f金桥f民生路申孙线金桥开发区T张江T孙桥农业区杨祝线祝桥T川沙T张江杨高路地铁站东川线川沙一张江一龙阳路地铁口一第

7、一八佰伴户孙线孙桥f张江f金桥f庆宁寺申江线施镇f张江f乳山路新川专线张江-►花木f易初莲花f塘桥旅游3号线上体馆一张江一川沙区域内其它公交线路大桥五线复旦大学T张江大桥六线交通大学一张江徐川线徐家汇一张江一川沙中川线新客站（南广场）一张江一川沙602外高桥f张江f黄楼地铁二号线中山公园一人民广场一陆家嘴一张江高科技园区区域公交路线充足（多为招手车），有直达路线。但班次、间隔时间较长，虽能满足当地居民需求，但若投建大规模社区，公交线路需作补充或改进。原规划中地块2号线沿祖冲之路将在本基地南侧建有地铁站点，目前已确定